2014-06-23
經濟日報
中區租金漸見止跌，仲量聯行香港營運總監兼物業租務主管莫家文（Gavin Morgan）分析，商廈空置率低加上中資需求增，本年中區租金有望平穩向上。此外，他預測隨着基建數年後完成，港島東將成本港另一核心商業區。
中環空置率跌至4.2%
據仲量聯行數據指2013年第四季，中環商廈呎租約88元，而截至5月份，最新呎租升至89.3元，出現輕微升幅；空置率方面，中環空置率由去年的4.6%，跌至本年5月份的4.2%，反映中環租務略較去年理想，空置率降而租金上升。莫家文指，「上半年中環租務平穩，租務中以中資機構為主，承租中環最優質商廈，雖然他們承租的樓面多屬中型，約5千餘平方呎，但可帶動整體租務市場。」
過去兩年中環租金出現調整，莫家文認為：「過去兩年市場需求不高，金融機構欠缺大型擴充，數座大廈出現空置，令業主在競爭下租金出現下跌。」不過去年尾開始，需求略為回升，而最重要的，是各幢商廈空置率改善。
近一年多，曾傳出多間大型投資銀行如麥格理、瑞銀及法興等，有意遷出中環，但最終選擇續租，令商廈業主紓緩壓力，「過去半年主要由最優質商廈租金升幅較明顯，如長江中心、遮打大廈及國金2期，現時出租率高。事實上，大型金融機構要搬遷同樣需要成本，考慮平衡過後，最終選擇留在中環。」
港島各個商業區空置率偏低，據該行數據顯示，現時灣仔及銅鑼灣區，空置率僅3.2%，而港島東空置率更低至1.9%，為各區出租率最理想。莫家文指，目前很多大型金融機構仍選擇留在中環，基本情況一如以往，但當數年後港島東配套及新商廈出現，港島東勢成下一個核心區。「未來商廈出現新格局，港島東成為下一個重要的地區。中環灣仔繞道項目於2017年完工，有利港島東長線發展。基建從來是商業區重要元素，通車後由中環坐車到港島東，時間大為縮短，加上該區有新商廈項目，可以令港島東改變形象，我相信會有中區大型金融機構，日後考慮搬至港島東。」
灣仔繞道2017完工 利港島東
莫家文估計，未來寫字樓整體形勢會改變，「中環與港島東成為兩個重要核心商業區，中間的灣仔及銅鑼灣，則由中至大型公司使用，九龍東則成機構安放後勤部隊的地方。」
較早前，滬港通政策得以落實，股票市場交投料更頻繁，他估計這將帶動中資機構承租寫字樓，「對香港來說是好消息，進一步令香港成為金融中心，中資機構肯定會對此有所積極擴充。中資機構多要求在最好的地段，租用最好的寫字樓，成租務市場不可或缺的需求。」
對於後市，他指，中環多幢商廈空置率極低，加上中資機構需求增，料今年租金平穩向上，「目前除了一幢中環甲廈空置率較高外，其他出租率達至95%，一般主要商廈不容易有樓面放租，業主壓力較小，估計今年中區商廈租金平穩向上。其他地區方面，相信同樣平穩，只有一個地區可能下跌是東九龍，因為供應漸出現，業主放盤多，競爭下租金或輕微下跌。」
撰文:梁建國