發展商3管齊下 加快補充土備

多項土地供應政策延後，短中長期土地供應受阻，發展商惟有透過1）農地補地價發展、2）放寬密度，及3）加快舊樓收購，3管齊下加快補充土地儲備。 發展商補地價步伐有加快迹象，近期便有5個發展項目完成補地價，涉及68億元，並提供逾1,900伙，當中元朗牛潭尾石湖圍、屯門小秀村項目均是規劃超過10年的項目，均在近期完成補地價。 商討7補價項目 涉1.9萬伙 事實上，發展商擁有的新界農地眾多，補地價有能力提供相當的房屋土地供應，彌補政府在土地供應上的短缺，單是目前在商討補地價的7個項目，便涉及1.9萬伙供應，相當1.4年的私樓土地供應量。 恒地（00012）、會德豐地產等合作的油塘灣項目（約6,500伙）、長實（01113）及遠東發展（00035）等合作的元朗豐樂圍項目（約2,000伙），均屬於規劃超過20年的大型項目，目前均已批出建築圖則，在完成補地價後便能立即動工發展，釋出大量新樓供應。 至於新界東北範圍內恒地、新世界（00017）等發展商亦持有大量農地，正向政府申請進行補地價發展。隨着新界東北落實發展，料有關補地價個案將陸續完成，釋出數以千伙計的土地供應。 而最新一宗為港鐵（00066）批予信置（00083）等財團的將軍澳日出康城11期項目，補地價30.5億元，住宅樓面面積約95.65萬平方呎，每平方呎樓面地價3,194元。已完成補地價手續。至於滙豐擁有的梅窩碼頭路一幢物業補地價636萬元，即梅窩丈量約份第4約地段第667號用地，現址為一幢6層高的商住大廈。 基建助農地 供應可大增 與農地補地價相輔相成的是放寬地積比率，早年發展商在新界收購的農地，因基建所限地積比率偏低，但隨着基建發展成熟，一旦獲放寬發展密度，便能帶來數以萬伙供應。 例如近年完成補地價的新地（00016）西貢十四鄉，以及元朗石湖圍項目，均申請進一步放寬密度，以興建更多單位，當中石湖圍項目原擬建300幢洋房，但正申請放寬密度建1.1萬伙，規模如同另一個沙田第一城；而十四鄉項目則申請增加2成住宅樓面面積，並將單位平均面積縮小至約600平方呎，令總單位供應由4,930伙，急增至9,500伙，單是該兩個項目便能額外帶來逾1.5萬伙供應。 另一個途徑是收購舊樓重建，從土地審裁處資料所見，今年至今接獲的舊樓強拍申請達26宗，較去年同期19宗，增加37%，有分析更預期今年全年會達40宗以上，創近6年新高，反映發展商相當積極收購舊樓作重建，將會成為土地供應的其中一個重要來源。 雖然政府推地有所放緩，但發展商為保持貨如輪轉，仍會積極各種渠途補充土地儲備，有助緩和未來土地供應短缺的情況。 撰文 : 余敏欽