2014-06-20
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
過去新盤樓花以超高溢價開售，結果入伙時，樓價升幅追不上買入時的溢價，如賣樓，部分需要蝕讓，或者長線收租，回報亦不吸引。
不過，自從去年一手新例實施使新盤銷售放緩、辣招發揮效力，去年第四季起，發展商推售新盤，定價上趨向較合理水平，貼近同區二手價開盤成為發展商競逐客源的穩妥法門，定價調整使回報亦稍稍上升。只要拿去年第四季起開售的新盤，與2011、2012年有不少內地人追逐新盤的時候作比較，便可看出變化。
港島西區高士台昨有一宗租務成交，單位為1座高層C室，實用面積954平方呎，外望小海景，剛以6.3萬元成功租出，實用面積呎租約66元。據悉，業主於2014年3月份，以2,440萬元購入上述單位，今番出租，可享租金回報率3.1厘。
當然，並不是每一個單位都有3厘回報，另一宗高士台1座中層C室，實用面積958平方呎，3房連套房，據悉以5萬元租出，呎租約52.2元。以業主今年購入價約2,221萬元計，回報約2.7厘。
3年前樓花今日現貨 回報相若
以差餉物業估價署的統計，不同面積大小的單位回報率，由2.2至3.2厘不等，僅有A類（431平方呎以下）單位回報高於3厘水平。新盤取得3厘以上回報，可不是理所當然，尤其是2011、2012年，新盤高溢價的年代。理論上，樓價過去兩三年升得不少，假設同樣是港島盤，兩三年前買入樓花、與今年買入的新盤，回報率相若，甚至更低，原因只有兩個，一是當年買入價過高，即使租金持續上升，仍無法推高回報、一是租值偏低，可以是本來區份租金水平較低、亦可能是租盤太多造成。
同樣找來一些港島區新盤可作比較，去年入伙的灣仔尚匯，一個實用面積676平方呎單位租務成交，成交月租4.1萬元，實用及建築呎租約60.7元。業主於2011年4月以約1,850.2萬元承接單位，回報率約2.7%。翻查記錄，這個新樓盤還有更極端例子，今年3月一個實用面積667平方呎單位，成交月租約3萬元，實用呎租近45元。業主於2011年5月以約1,847.8萬元承接單位，回報率只有1.9厘。
港島東區情況又如何？同樣是今年初的租務成交，筲箕灣譽•東2房單位租務成交，一個中層2房單位，以月租1.7萬元獲區內分支家庭即睇即租。實用面積約456平方呎，實用呎租約37.3元，業主於2011年8月以約814.8萬元購入上址，回報率是2.5厘。
高溢價售遠期樓花 趨勢有變
附表是今年住宅回報率的情況，表現相對穩定，而從上述數個例子可以見到，過去遠期樓花開售，發展商多會開出較高溢價，看價位未來持續上漲，期貨價特高，反正入伙自然有漲幅，這是那年頭的新盤趨勢，今時應該稍稍有變。至於高士台則可以視為現樓開售，現貨的好處是可即時收租，未來一段時間新盤繼續主導市場，現貨還是樓花，貼市價還是過高溢價，入市新盤均要多作考量。