2019-03-26
經濟日報
發展局上周引述了測量師學會，就交椅洲人工島的地價收益預測。學會產業測量組主席趙錦權拆解，地價是參考啟德區住宅、商業地地價，並「打折」反映初期地價較低，形容是「較保守」的計算。
發展局早前公布「明日大嶼」的造價預算，而發展局局長黃偉綸更在記者會上，罕有引述測量師學會就交椅洲人工島的地價收益所作的估算達9,740億至1.1萬億元，以證明計劃不會「掏空庫房」。
趙錦權：私樓每伙807呎計算
該地價收益估算起源自測量師學會提交政府的一份報告，趙錦權解釋，學會過往很少就個別項目進行估值，今次如此高調的作出估算，是見到坊間討論往往集中在成本方面，但無人提過填海後的土地價值，故此由學會提出。
趙錦權解釋，根據政府初步規劃，交椅洲人工島分為兩部分，第一是4,306萬平方呎（400萬平方米）的商業樓面，第二部分就是26萬個住宅單位，當中7成是公營房屋，這部分學會未有計算，但餘下3成私人住宅，便以每間平均面積75平方米（約807平方呎）計算，再乘以現時的地價水平計算出來。
島上7成單位 作公營房屋
「政府一直強調這個是新的核心商業區（CBD），很近中環的CBD延續，所以我們在假設的時候亦當是一個好Prime（優越）的地段，未必去到跟中環相比，所以用第二個CBD--九龍東的啟德，作為地價基礎估算」趙錦權解釋。
據學會觀察，啟德區在去年中至年底時，住宅地價普遍已達1.5萬至1.6萬元，趙錦權稱，學會採用假設了平均每平方呎樓面地價1萬至1.2萬元去計算，因為始終進去的居民是「開荒牛」，故此在考慮賣地的地價，或者落成的樓價，應該用比較保守，形容已經是打了很大的「折頭」。
同樣地，啟德現時商業地地價達1.2萬至1.3萬元，但由於政府尚未清晰講到多少是辦公室、商舖或酒店，故此學會同樣採用較保守的8,000至9,000元作出估算。
至於人工島未來單是私樓的地價已經逾萬元，賣樓恐怕達2萬元，市民難以負擔。趙錦權亦承認，交椅洲的私樓未必是適合年輕上車族，因始終在核心商業區內，私樓單位主要供應給專業人士或中產家庭，但認為島上仍有7成單位作公營房屋，相信亦會有一些首置盤適合市民上車之用。
另外，財政司司長陳茂波昨日出席午餐會時指，解決土地供應問題要雙管齊下，希望社會明白若要有大幅土地及完整的規劃，而時間是較易控制，認為填海是一個很好的選擇，並稱當局已下定決心拿錢展開研究。
撰文 : 余敏欽