2019-10-29
經濟日報
【本報訊】按保獲放寬，適用於非套現轉按，相信有利延伸至承造發展商按揭的新盤買家於入伙後轉按，綜合代理數字，估計全港逾3,600宗相關個案有機會得以受惠，藉此減息及供樓支出。
樓價高昂，近年絕大部分新盤，發展商提供高成數一按及二按讓買家以低首期入市，提振銷情。一般可借8成至9成半，大多只需簡單收入證明或毋須壓力測試，平息蜜月期過後，業主須承造以倍增的高息償還貸款。若想轉按至傳統銀行，最高只可借物業樓價6成，亦要考慮通過壓力測試及資金填補差額等。
月供或較高息二按低1成
據經絡按揭統計資料顯示，由2016年至今，近4年錄得的樓花按揭有近3.74萬宗，當中約3,646宗是借發展商按揭上會，佔整體比例約9.75%。換言之，近年每10個承造樓花按揭個案之中，就有1名買家透過借發展商按揭上車。假若該批尚未還清貸款或已轉往其他銀行機構，估計有機會即時受惠新按保計劃。
以紅磡環海•東岸一個高層E室為例，當年以694萬元買入，連發展商二按共申請95%按揭上會，貸款額659.3萬元；現時物業估價達800萬元，但於舊計劃6成按揭，只能借480萬元，須補179.3萬元現金差額。但新按保計劃下，轉按則最高可借8成或9成、即640萬至720萬元，毋須補回差額基礎下，有機會促使首置業主轉按至銀行慳息。
業主2015年10月借二按上會，首4年享低息P減3.1厘，其後為P加0.75厘。4年蜜月期即將完結，以目前P為5.375厘計，意味今年10月後須以高息6.125厘供二按，連同一按，估計月供增至約3萬元。
倘若蜜月期4年內已償還10%本金，以貸款餘額向銀行轉按，還款期25年、息率2.375厘，即使計及額外保費（轉按再增約1成）一併供款，月供約2.69萬元，較繼續供高息二按低逾1成，全期計料可節省逾4成利息支出。
類近債務合併 須銀行審批
經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示，上述發展商按揭轉按申請，類近債務合併，暫只有很少數銀行願意承按，業主也要留意物業估值、原有計劃的罰息期，並要滿足銀行審批把關，如為首置自住、有固定收入及通過壓力測試等。
有業內人士認為，首置業主借發展商優惠上車，若可以新按保轉按慳息，某程度單次置業便享「兩重優惠」，未必符合協助上車的原意，要小心評估，但可望減輕業主借貸風險，有利金管局全面監管整體按揭市場風險。