2014-06-17
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日提到東北新發展區的情況，唐榮把相關數據化成市場熟悉的平方呎計算，其中古洞北總面積450公頃，亦即4,844萬平方呎，當然不是盡數拿來建屋，其中可發展面積208公頃，代表有2,239萬平方呎。
粉嶺北面積有164公頃（1,765萬平方呎），可發展面積125公頃（1,346萬平方呎），這是怎樣的概念？
古洞北相當 7705幅捷船街地
香港政府為滿足每年18,800伙的私人住宅供應目標，四出覓地，集中單一社區多幅地皮供應，如將軍澳南、白石角、啟德，又或在市區挖出蚊型地，希望「湊夠數」，避免招致調控樓市不力、供應不達標的非議。若按地皮面積計，面積達1公頃或以上（約10.8萬平方呎）的視為大型用地、面積少於5.4萬平方呎的是小型用地，不過，還有蚊型地。
政府見縫插針式覓地，從最近兩幅售出市區地皮可以看到這種情況，合和投得的灣仔捷船街地，地皮面積只有2,906平方呎，如果與古洞北可發展面積作比較，要找7,705幅捷船街地皮。又或者另一幅由永泰投得的筲箕灣愛勤道地皮，面積亦只有5,128平方呎，與粉嶺北可發展面積比較，就要找2,625幅愛勤道地。
啟德屬限量地 約提供630伙
又或者唐榮太極端，以市區蚊型地比較，那啟德地又如何？其實啟德亦有點像市區中的新發展區，也是把原有設施（舊機場）搬遷，才能騰出較大、數量較多的地皮以供發展。
會德豐早前投得啟德1H區3號地，地皮面積有82,603平方呎，其實連大型地皮也不算，只屬拍賣場上的中型地皮，若與古洞北比較，要271幅啟德地皮，才能抵銷2,239萬平方呎可發展樓面，試問政府社團用地、丟空土地等等，去哪裏找到271幅啟德地？
上文提到的捷船街地，據悉合和將合併比鄰地盤發展，未知發展詳情，至於永泰筲箕灣地，將興建約100伙小型住宅單位，以每單位可居住2.8人計算，才280人。至於較大規模的啟德地，因屬限量地，可建樓面面積是41.3萬平方呎，過去限量地的發展，一般都採用最低限度數目，以啟德地限量630伙，同樣是2.8人計算，大概可滿足1,764人居住需要。
高度發展社區 可建單位太少
這樣子出盡九牛二虎吃奶之力，結果蚊型地，或同樣是新發展區地，與新市鎮的可能供地規模，根本無法比較，能夠安置、滿足自住投資需要的住宅單位數目，更是差得遠，像東北發展中古洞北新增人口101,600，新建住宅35,400伙、包括資助房屋20,400伙、私人住宅15,000伙。至於粉嶺北面積新增人口73,300，新建住宅25,300伙、包括資助房屋16,200伙、私人住宅9,100伙。
上文舉了一些例子，可以看到在已高度發展的社區中尋找可供發展地皮的困難及低效率，能找到的地皮面積太小、可興建的單位亦太少，與新市鎮、新發展區級規模的開拓土地計劃是兩回事，為何香港要不斷發展新市鎮？明白嗎？