2019-06-24
經濟日報
暑期旺季愈來愈明顯，連市區劏房租金也被帶動，日前銅鑼灣一個80呎劏房，以呎租102元租出，媲美半山豪宅呎租水平。資深劏房投資者指出，近日有多家服務住宅公司在該區大量吸納劏房包租，令盤源短缺租金將進一步上升。
年紀輕輕的李盛，是資深劏房投資者兼恆信石業裝修有限公司負責人，在銅鑼灣、灣仔區買賣多宗劏房單位，私人也持有17間劏房出租，對區內劏房行程相當熟悉。
「估計現時灣仔及銅鑼灣區，大約有1.2萬至1.3萬間（劏房），最大業主手持逾800個房間。市場每月仍有約40至60間新房投入市場；月租視乎劏房的裝修，呎租大約介乎60至100元之間，平均呎租約85元，比兩年前大約有20%升幅。」李盛對銅鑼灣區劏房行程十分熟悉，這裏有多少劏房大業主、劏房分布及租金走勢均瞭如指掌。
近年整體樓價、租金及建築成本均累積不少升幅，加重劏房投資者的成本，市區劏房租金自然水漲船高。「近期灣仔、銅鑼灣區劏房盤源供應愈來愈緊張，其中一個原因是，有好幾間專營服務式住宅的公司在區內大量承包全新盤源，即使舊的盤源，只要業主肯改裝單位他們也會包租，令房源變得更短缺，每月新增的房源基本上被服務式住宅包攬。」
他舉例指出，銅鑼灣怡和街廣安大廈高層B室，實用面積751平方呎，投資者以950萬購入，即獲服務住宅公司承包，月租5萬元，租約6年，租金回報6.3厘。這種承包關係，雖然投資者須按服務式住宅的要求進行改裝，投入裝修費稍高。但對散業主而言，租金絕對合乎市價水平，未來6年均不用擔心租客替換的麻煩。其次，房間一切設備由服務式住宅負責維修，所以絕大部分散業主均接受這種承包關係。
服務式住宅 每房裝修13萬
至於服務式住宅轉租租金提升多少，李盛指，由於服務式住宅有自己租客群，不經地產代理招租，故不太清楚加價多少出租，但相信一定有錢賺。
「一般散業主的劏房，連工包料及傢電，每個房間的裝修費約12萬元，但是服務住宅公司的裝修要求較高，無論用料或房間布局都有自己的要求，每個房間裝修費大約12萬元。另外，服務式住宅公司又會有執房服務，還有健身中心及洗衣乾洗等增值服務，所以他們的客路與散業主有很大分別，租金也會較高。」
至於未來劏房租金走勢，李盛指出，劏房市場也有暑期租務旺季效應，每年7至9月是內地專才人士來港工作高峰期，對劏房需求最大，相信租金會進一步推升。
撰文 : 黎煥成