2019-10-18
經濟日報
恆大•珺瓏灣搶先青衣明翹匯及錦田北山水盈開價，成為施政報告公布一系列房策後首個開價新盤，首批未有低開，反略高鄰近一、二手價錢，主要受地價因素及戶型面積、供應三方面影響。
地價戶型供應 推高呎價
首先，項目前身由恒地（00012）於2015年以36.3億元投得的官地，當年每平方呎樓面呎價4,621元，但去年初透過公司股權轉讓將地皮售予恒大，當時市場消息指作價約65億元，以可建樓面78.5萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約8,300元。
相比鄰近大型新盤，如萬科置業上源於2015年樓面呎價約4,541元，至於永泰地產（00369）OMA OMA同年每呎地價4,008元，相較之下，恆大•珺瓏灣貴82.8%至逾1倍。「麵粉貴」加上合理利潤下，推高恆大•珺瓏灣呎價。
其次，恆大•珺瓏灣面積及戶型亦影響定價，因項目提供一定數量細單位，其中面積細過300平方呎開放戶佔兩期共578伙，即整個項目近三成比例，而鄰近新盤亦未有提供同類戶型。「單位愈細呎價愈貴」定價原則下，項目呎價自然較高，而首批70伙開放式折實呎價要1.42萬至1.72萬，亦是最貴戶型。
此外，項目本身提供大數量的細單位，以第1期為例，單單開放式及1房戶有451伙，已佔該期約六成比例，故發展商首批定價時未敢過分進取求價，仍靠細冧心（lump sum）去吸引上車客及投資者，從而先量後價。有消息透露，發展商計劃預留指定數目單位予新居屋申請者優先揀樓，相信吸引首置客亦是項目的大方向。
作者：梁子謙