2014-01-16
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日梁振英發表2014年施政報告，市場關心的仍是房屋供應數字。
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長策目標
報告：政府決定採納長遠房屋策略督導委員會的建議，增加房屋供應，未來10年供應總量以47萬個單位為新目標，公營房屋佔六成。
解讀：長策會文件未來十年（即2013/14至2022/23年度）的總房屋供應目標應介乎44萬至50萬個單位之間，建議供應目標為47萬個單位。公營和私營房屋之間的比例應為60：40（公營房屋包括公屋及資助出售房屋）。
換言之，平均每年4.7萬單位，取其整數，公營房屋是2.8萬伙、私營房屋是1.9萬伙。理論上，初期數年相信難以達標，公屋只有約1.5萬伙、沒有居屋，問題是何年真正達到4.7萬伙的目標，當然依造地速度，更不可能進一步更大數額，追回落後的數目。
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房策目標
報告：2013年施政報告房屋政策目標是：
（1）協助基層市民「上樓」，滿足基本住屋需求；
（2）讓市民按自己的負擔能力和條件，選擇安居之所，並鼓勵自置居所；
（3）在出租公屋之上，提供有資助的自置居所，搭建置業階梯；
（4）維持私人樓市健康平穩發展，在供應緊張的情況下，優先照顧香港永久性居民的需要。
2014年施政報告長遠房屋策略是：
（1）增加整體房屋供應，逐步解決短缺問題；（新的目標）
（2）增建公屋滿足基層市民的需要；（類近2013年第一點）
（3）增加居屋及其他資助出售房屋供應，讓中低收入階層及青年人有更多自置居所機會；（類近第二點）
（4）重建房屋階梯，讓有能力的公屋居民購置居屋，騰出單位給有需要的基層市民。（類近第三點）
解讀：似乎放下了私人樓市維持平穩的目標，還是深信2013年或者需求管理措施已把樓價拉向平穩發展？另外，容易讓人聯想到港人港地的永久居民優先亦被剔除，這方面，政府未見詳細解說。
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2018新供應關鍵
報告：政府已物色足夠土地，興建已承諾的17.9萬個公屋單位及1.7萬個居屋單位，各有關政府部門全力覓地，進度良好。在新的房屋供應目標下，政府的目標是平均每年提供約2萬個公屋單位和約8,000個居屋單位。
解讀：公屋與居屋是以落成量計算，去年承諾是這樣的：2012/13年度至2016/17年度興建7.9萬個公屋單位的承諾；並由2018年起的五年期內增加公屋供應，總供應將以至少10萬個單位為產量目標；以及由2016/17年度起四年內興建約1.7萬個居者有其屋（居屋）單位。與昨日報告比較，公屋的供應未變，但居屋據悉由2018/19年度起增至8,000個，往後維持此水平，所以若公屋、居屋及私樓供應均到位，理論上，2018/19年度，可以達到每年4.7萬伙的供應目標，由於計算的是落成量，此時此刻，政府應該正在狂覓公營房屋地。
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那麼，市場會如何解讀梁振英第二份施政報告？有可能是：
一、沒有進一步的遏抑樓市措施，市場逐步適應辣招，利好市場。
二、一切依舊，需求管理措施持續，土地供應等等仍需時間積累、解決阻力，公私營房屋市場均在等待新供應來臨，對私人樓市屬中性。