大發展商買地 趨向保守？

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 政府大力開拓新界住宅用地，市區及新界住宅地價兩極化愈趨明顯，最近一幅灣仔「蚊型」住宅地以高價批出，樓面呎價達1.6萬元，麵粉價再次直迫麵包價，但指標作用有多大？ 灣仔「蚊型」地 樓面呎價1.6萬 上述「蚊型」住宅地皮位於捷船街，以高於市場估值上限近30%批出，樓面呎價高達1.6萬元，亦鄰近去年9月批出的同類「蚊型」住宅地，每平方呎錄得的樓面呎價近1.25萬元，高出近30%。 若果連同每平方呎4,000元建築成本及10%「發水」等因素，若果單位實用率為80%，項目平均開售實用呎價最少要達2.78萬元，發展商才能夠賺取20%利潤。 據資料顯示，上述地盤附近的新盤囍滙，近月的實用成交呎價主要介乎1.8萬至2萬元，以項目將來的開售實用呎價2.78萬元計算，比囍滙高出39%至54%。 僅涉數十伙 地價欠指標作用 單從上述數字分析，今次的賣地成績可謂相當之理想，相信亦會成為不少地產代理，促銷區內樓盤的理據。不過，今次批出的住宅用地可建樓面面積只有1.45萬平方呎，只涉及數十伙單位，發展商將來大可長線持有項目作收租用途，故現時的地價對樓市缺乏指標作用。 至於另一個要考慮的因素，就是今次中標的財團合和實業，集團已收購了地盤附近多幢物業的業權，例如船街53號妙鏡臺、山坡臺1A號聖璐琦書院、山坡臺1至3號及合和2期等，具有其他發展商沒有的協同效應，故以較高的出價投地亦可以理解。 據了解，合和實業的中標價，遠高於9間財團的出價，反映發展商對後市的取態仍然保守，即使是銷路有保證的灣仔住宅用地，但大部分發展商的出價仍然趨向保守。 灣仔稍後還有一幅位於皇后大道東269號的住宅用地將會出售，可建樓面面積約10萬平方呎，涉及約200多伙單位，其地價的參考作用會較捷船街「蚊型」住宅地皮為高。 高密度住宅地 出價仍趨保守 事實上，發展商投地的取態已變得保守，尤其是涉及800伙或以上的大型中、高密度的住宅用地，其中上月以24.12億元批出的大埔白石角科研路臨海豪宅用地，樓面呎價只得3,300元，較市場估值下限低20%，更比旁邊於2009年批出的白石角D2地盤，所錄得的樓面呎價7,284元，低約55%，這能夠反映發展商對後市並不樂觀，尤其是未來單位供應較多的新界。 回顧地政總署資料，截至8日為止，政府今年合共批出了16幅住宅用地，其中只有屯門第2區良德街及馬鞍山白石兩幅用地，由四大發展商投得，其餘14幅均由中、小型發展商投得，其中以低價批出的大埔白石角科研路臨海豪宅用地，便由已有25年未有投得官地的鷹君（00041）投得。 大型發展商持續保守的投地取態，是否比個別地皮的地價，更有後市的指標作用呢？