2014-06-13
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
最近傳媒報章又「突然」一片唱好樓市，和之前一面倒唱淡樓市是相映成趣，這卻令很多人也無所適從，不少評論家更臨時轉軚令人啼笑皆非。
筆者一向也評論今年樓市是先跌後升的，而多個月前，已不斷撰寫文章表示二手市場樓盤量愈來愈少，樓價是充滿着向上的壓力。既然到了今日，已經印證了筆者的看法，我也在此再分享一些概念，我認為樓市正走向「奢侈品化」。
成交劇減 富者愈富
一個青花陶瓷可在拍賣會上以過億元成交，這些非日用品的高價格市場相信是奢侈品的表表者了。但如果我們了解一下奢侈品市場的結構就明白到，我們的房地產這重要民生必需品正走向奢侈品化。但我強調這個局面不是政府造成的，是美元的量化貨幣引起的惡毒結果。
香港樓市符合了奢侈品市場的四個特性，包括⑴買家少：樓市辣招令到買家大幅減少，無入市的買家可能不會贏，卻也不會輸。財富聚積，實力亦可凝聚。遊戲規則改變令到成交少，可以入市的買家可能是合乎樓市遊戲規則容許入市的買家，亦可能是經濟三角形中最頂層的消費群。如果樓市繼續上升，富者可能因此愈富。
⑵賣家有持貨能力（Holding Power）：樓市辣招令有資產者的再投資的風險和成本增加的時候，二手市場就會少人放盤，少人賣樓也少人再投資，既然無再投資，風險也會隨着時間因此愈來愈低了，業主的持貨能力也愈來愈強了。
持貨力強 樓價難跌
⑶市場以低成交量作為運作常態：既然買家又少，業主又有持貨能力，市場在互有實力的情形之下，成交就會自然少，於是市場低成交量就變為了常態。
⑷因為市場只需要很少成交便可運作，所以只需要最有購買力的買家去運作：當少成交量進入常態後，就算樓市長期少成交量，樓價也不會容易下跌。
要深層次解決樓市問題的確是要政府能很大量地推出土地，只是香港人並不團結啊！