2019-07-30
經濟日報
美國預料在本周減息，惟香港今年欠缺跟減條件，息差令港元拆息將維持偏高水平，下半年銀行仍有機會調整按息，使供樓負擔添壓，出現不減反加的情況。
4因素 港年內沒減息空間
美國自2015年底啟動加息，至今累積加息9次，累加2.25厘；香港在去年9月始加了1次，加幅只有0.125厘。業界普遍認為，美聯儲局若展開減息，減息步伐不會過急，香港今年內未有減息空間，主要原因包括：1）以往加息未有跟足、2）拆息水平高企，銀行邊際利潤少、3）銀行結餘降至約500餘億元，及4）外圍及本地經濟添不明朗因素。
中美貿易談判將於周二重啟，但過去1年表現反覆，間接影響市場投資氣氛；同時貿易戰影響亦相繼浮現，加上環球經濟放緩，使本港經濟今年預測增長有下調壓力，失業率微升，銀行對後市走勢及風險管理上趨審慎，上月起大型銀行相繼削減現金回贈，並就新造細額樓按上調H按封頂息率0.1厘，加幅不多，但業主的還款支出相應增多，以至上車通過壓力測試的難度也被提高。
就以上車屋苑沙田第一城2房單位為例，樓價約550萬元，借足8成按揭、還款期30年計，加息前家庭月入高於4.37萬元可通過壓測。但現時最高封頂息至2.475厘推算，月入便要多於4.53萬元才可通過審批，增幅為1,600元或3.7%（見表）。
美國將結束加息周期，對本港樓市可謂利好消息，惟香港目前欠缺跟隨減P（最優惠利率）的條件，意味年內供樓息率將維持約2.375厘至2.475厘的水平。
銀行「水浸」不再 拆息或抽升
業主也要留意，港採用與美國聯滙制度，兩地息差仍較大，由於銀行體系結餘「水浸」不再，當季結因素及有大型招股活動時，較易推動拆息波動，若拆息抽升，銀行邊際利潤減少，下半年仍有機會調高H按息率或縮減回贈優惠等等，造成「不減反加」的情況。而現時1個月港元拆息約2厘水平，已較去年同期升約0.3厘，故此買家及業主在供樓預算上須做足預算，不可掉以輕心。
中原按揭表示，美國經濟存隱憂，要視乎當地經濟數據和貿易戰發展，估計美國今年減息1至2次，香港最快明年才跟，P減幅最多0.125厘。經絡按揭預測美國要減息超過1厘，香港才有望減P，按息下半年會維持2.25至2.5厘之間。
以貸款額每100萬元、還款期30年為例，倘若明年香港有望減息0.125厘，供款可掉頭節省64元或1.7%，使業主供樓負擔稍為輕鬆。
撰文 : 鍾綺敏