2019-06-13
經濟日報
啟德跑道區再推「百億級」地皮，第4C區1號全維港景住宅地明截標，有測量師認為，日前高銀（00530）撻訂商業地屬個別事件，未會影響區內住宅投標氣氛，中標價有望挑戰跑道區新高。
該幅地皮佔地10.2萬平方呎，可建樓面約71.4萬平方呎，當中可發展住宅樓面最多69.4萬平方呎，比鄰4C區2號住宅地上月由會德豐地產等合組財團以每平方呎地價1.96萬元投得，創同區新高。
望維港海景 可打造超級豪宅
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，啟德跑道區地皮前排景觀較開揚，可望維港海景，是次截標地皮位於前排，景觀理想。賣地章程限定要採用高低座式設計，使布局更具層次感，預計日後單位面積大約700至750平方呎，低座樓宇景觀佳，適合打造逾2,000平方呎的低密度超級豪宅。
政府過去1年批出9幅啟德地，跑道區的佔7幅，暫形成四分局面，包括會德豐（00020）、新世界（00017）及恒地（00012）等合組財團已投得3幅，組成「V形」格局；高銀投得一對並排的住宅和商用地；新地（00016）和中國海外（00688）則分別奪得1幅住宅地。
張翹楚提到，跑道區地以中大型發展商獨資或合資競投為主，若投得兩幅相鄰用地一併發展，其規劃幅度和空間較大，景觀採集度也較好，預計投得比鄰地的財團出價較進取，料項目落成後可呎售3.3萬元起。綜合市場估值121億至143億元，樓面地價1.7萬至2萬元，總額有機會創跑道區最貴。
商地棄購 東九租務影響微
至於高銀棄購啟德商業地，測量師指屬個別事件，預期未會影響住宅地身價和投標氣氛，對東九龍商業成交和租務影響小，倘該地日後重推，樓面估值介乎8,000至1.1萬元，較原批出地價近1.3萬元，將低15至40%不等。
張翹楚指，該幅啟德4C區4號商業地早前以每呎樓面地價12,888元批出，創區內新高，相信該財團當時以協同效應採高價入標，但區內暫時未有新商地成交，若該地重推，預計樓面估值約1萬至1.1萬元，低約15%。
跑道區現時交通配套未能支持發展酒店及寫字樓，令兩商地相繼流標撻訂，建議從規劃入手，在地契加入興建輕軌站出入口的相關條款，有利單軌列車落實開通後，配合郵輪碼頭帶動人流至商業項目群。
高力國際估價及諮詢服務高級助理董事馮禮賢則認為，由於跑道區屬新商業區，商業氣氛未成熟，租務難以理想，其次項目限定不能拆售，只可作自用或長線投資，加上周邊基建配套落成需時，計及發展年期，「估計回本期至少需時10年或以上」，近期外圍經濟轉差，投資期漫長，使財團出價審慎，預計再有商地推出，樓面地價估值約8,000元，折讓近4成。
中原（工商舖）寫字樓部高級資深營業董事陳雁樓指，二手商廈市場未見太大反應，憧憬下半年美國有望減息，市場較觀望，東九龍空置率約10%較高，如經濟往後轉差，不排除對該區有影響，而核心區空置率僅1至2%，受拖累機會小。
撰文 : 鍾綺敏