2014-06-11
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
樓價高位排徊，昨日兩份研究報告顯示了樓市趨勢，300萬元佔成交比率愈來愈少，另一份報告指新界區成交比率上升，兩者同創出新紀錄，顯示市民焗去新界上車。
300萬成交佔比創新低
先看看附表，包括一、二手住宅成交個案，以土地註冊處5月交易計算，平均每宗成交價剩下新界的屯門及元朗是300多萬元水平，新界5個區均在400萬元以上水平，離島（像東涌等）平均交易價更高達561萬元，至於九龍亦達606萬元，當然港島區更處於大幅拋離的局面，達到1,096萬元。
據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至6月9日，本季迄今300萬元或以下二手住宅個案錄3,152宗，佔期內整體二手住宅註冊量9,820宗約32.1%，屬1996年有紀錄以來季度的新低。由於近年樓價已錄得一定的升幅，不少原於300萬元或以下的樓盤已躋身300萬至500萬元的銀碼類別。再者，受辣招影響，二手盤源亦見減少，因此300萬元或以下表現較為遜色。
新界二手註冊升幅突出
事實上，季內迄今300萬元或以下的二手註冊量最多的首5個屋苑悉數位處新界區，當中以嘉湖山莊最多，次季至今已錄83宗300萬元或以下個案，比起同類銀碼的次席荃灣中心39宗明顯高一截。而位列第三及第四位的分別是金獅花園及豫豐花園，各錄38宗及31宗，而居屋兆禧苑則以29宗佔第五席位。
香港置業另一份報告亦顯示，據土地註冊處最新資料，以三區劃分5月之二手註冊作分析的話，新界區佔最大部分之外，按月升幅亦較為突出，共錄2,789宗，佔整體二手註冊近6成（即58.8%），更相比4月份僅錄2,242宗上升24.4%，升幅跑贏大市；其次為九龍區錄1,144宗，佔24%；而港島區僅錄813宗註冊，佔整體二手註冊不足2成（即17%）。
在比率方面，因5月份新界區二手住宅註冊表現跑贏大市的情況之下，故其註冊比率亦有所上升；據資料顯示，上月新界區住宅註冊佔整體住宅註冊比率為58.8%，相比4月份的57.4%上升1.4個百分點，此比率更創有紀錄以來新高，可見二手購買力逐步傾向新界區物業。
上車起跳價邁向400萬
而事實上，上月首三名最活躍二手註冊屋苑均位於新界區，包括嘉湖山莊、沙田第一城及愉景灣，而此三個屋苑之註冊均按月升逾3成，表現勝大市，排行第三位的愉景灣二手註冊按月升幅更達52%。
樓價高企，買家追逐500萬元以下單位置業，市區數量有限，買家轉戰新界。情況更趨惡化的是，盤源短缺，業主惜售或者賣出後不容易換樓等等因素，連新界區300萬元以下亦減少，除了新界部分地區，350萬甚至400萬元，成為上車起跳價。