2019-01-07
經濟日報
今年樓市存隱憂，中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，工商舖業主實力相對較強，減價空間少，加上基建落成有利營商環境，工商舖今年價格仍穩定。高鐵及港珠澳大橋帶動旅客數字上升，商舖租售價料有升幅。
去年踏入下半年，投資市場步伐放緩，但整體而言工商舖市場全年大手表現不俗。據中原工商舖資料顯示，2018年截至12月14日共錄得約241宗逾億元工商舖成交，總成交金額累積約1,402億元。
上半年十大工商舖逾億元成交以商廈為主導，包括恆力投資以約150億元購入鰂魚涌太古城中心第三及四期寫字樓、恒地（00012）於年初把北角京華道18號商廈售予中資財團，作價約99.5億元，以及九龍灣傲騰廣場80億元買賣等。
中美貿戰 帶來影響難以估計
潘志明認為，去年第四季起樓市轉為淡靜，主因外圍市況轉差，影響投資氣氛，「歷史上沒有出現過中美貿易戰，帶來影響有多壞難以估計。不少投資者為營商人士，均相信貿易戰始終帶來多少負面影響，故態度轉為審慎，令交投量下跌。」
對於今年市況走勢，業界人士普遍預計今年住宅樓價跌勢持續，潘志明則認為，工商舖市場有別於住宅，價格更穩定，「去年上半年市況好，業主叫價企硬，買家要追價才可交易。現在市況轉淡靜，住宅市場出現減價，工商舖卻極少減價個案。由於工商舖業主的實力普遍雄厚，持貨力強，遇上轉角市也沒有迫切減價必要，故價格相對穩定。」
他提到，工商舖物業具備不少利好因素，「住宅每年維持一定新供應，工商物業長期空置率低，新供應極少，核心區供應更是極罕有，支持價格。另外，基建落成，交通改善及大灣區概念等，均有利營商環境，撑起工商物業。」
至於息口因素，他謂低息環境持續，而投資者看重物業升值，多於加息考慮，「即使今年再加息兩次，整體利息仍低，投資者亦早已預算，他們看重物業增值幅度大於加息幅度。住宅市場涉及民生，市民需要供樓，因此對息口較為敏感。」
工商舖三類物業範疇上，他特別看好工廈，「活化工廈重啟，可吸引財團收購以活化或重建，而工廈呎價始終最低，每呎數千元有交易，基建落成如港珠澳大橋及大灣區概念等，物流相關的工廈亦成焦點。」
新蒲崗低水 工商物業望追落後
地區方面，他認為除了屯門及元朗區可受基建帶動外，新蒲崗因呎價較觀塘及九龍灣低水，工商物業可望追落後。
與工廈市場相近，他認為商舖市場同樣可享受基建落成帶來的好處，據官方數據顯示，11月訪港旅客近600萬人次，按年升逾2成，他認為正是基建發揮效益，「近幾個月自由行旅客明顯增加，尖沙咀、佐敦及旺角迫滿旅客，而荃灣、屯門及元朗亦如是，基建帶動人流，現在只是起步階段，可能會出現另一零售浪潮。不過，仍難與2010至2012年，奢侈品市場大旺時相比，現在旅客轉至中下價貨品、日用品等，對港人及內地人也是必需品，故商舖租金及售價料平穩向上。」
展望2019年，工商舖表現短期會受外圍因素所影響，首季表現會見放緩，議價空間會進一步擴大，他料商廈表現將最為受壓，預料會有10%至15%的跌幅，而工廈價則會有5%的下調空間，但長遠全年而言，則會有5%的增長。至於商舖走勢方面，由於租金已見喘定，預料民生消費區的舖位租售價會有5%至10%的升幅。
撰文 : 梁建國