2014-06-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
本港零售業近來連番傳來不利消息，不僅有消息指政府可能削減自由行人數，實際數字上訪港人數及消費同步下跌，多重夾擊下，舖位租金調整已在所難免。
零售市道在過往幾年，受惠於內地旅客帶動下，一直非常暢旺。直至去年，零售升幅漸見放緩，近兩星期更充斥不利消息。先有消息傳出，政府有意削減兩成內地旅客，即使所有細節仍未落實，但足以令零售商及商場業主感到壓力。
內地訪港客減 零售業受挫
近一星期，零售數字亦表現不理想，政府公布4月零售業總銷貨價臨時估計為388.39億元，按年跌9.8%。是5年多以來的最大跌幅，而珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類銷貨價值跌39.9%。此外，剛過去的端午節假期，內地來港旅客人次較去年同期跌2.5%，為過去3年來首次下跌。
所有消息及數據，均令零售業前景造成一定打擊，而與零售息息相關的舖租，看來同樣有下跌壓力。過去數年舖租拾級而上，因內地客消費力高，零售商爭相搶舖所致，而從數據顯示，零售數字及租金升跌的關係極為密切。
貴兩倍租金搶舖 買少見少
據萊坊數字顯示，2003年起自由行正式實行，至2005年旅客人數及消費顯著增加，至2008年核心區舖位租金指數創至逾200點新高，旅客季度消費升至600多億元。2010年金融海嘯後經濟復甦，消費回勇，由2010年第二季至2012年第二季，每年季度的租金及消費，均是有雙位數字按年增長，當中2011年第三季，租金及消費按年增長，同樣逾20%，反映兩項數據關係密切。去年第三季，因內地反貪及經濟增長放緩，訪港旅客消費下跌，按年增長同步跌至單位數。
消費首度出現下跌，租金會否同步下跌？近年舖位市場屢現租金見頂訊號，鐘錶珠寶店搶舖放緩，貴兩倍租金搶舖的個案買少見少。自去年起本港零售核心區如銅鑼灣、尖沙咀的二線街屢現交吉舖位，業主意向租金與市場承接力出現距離，時至今日不少交吉舖位尚未獲消化，個別業主要減價一至兩成才租出物業。
業界料年內 租金跌幅逾5%
租金見頂訊號出現一段日子，近日情況更明顯，如駱克道零售旺段其中一舖，以每月60萬元租出，較前租客的63萬元跌5%，出現租金罕有下跌個案。暫時舖位承租個案，多屬業主較意向價減兩至三成居多，真正下跌仍偏少，業界普遍預計年內租金下跌幅度約5至10%，但如果零售商生意嚴重下跌，租金向下行的速度必更快。跟一些測量師行的舖位租務代理傾談，原來市場上有國際及本地品牌，正在尋求租客「頂租」，反映生意並不理想，如果市場上漸有鐘錶珠寶行，寧願提早遷出，便是舖租面臨明顯下跌之時。