2014-06-10
經濟日報
撰文:柯興捷 富山地產行政總裁
欄名:專家論市
俗語說：五窮六絕七翻身。今年5月份，許多行業都表現頹勢，甚至有黃金周做後盾的行業，如專做遊客生意的貴重珠寶首飾及鐘錶業，業績表現一樣令人大跌眼鏡。
用家入市 二手成交轉活
地產市場現況，非核心區住宅地皮就承接乏力，只能以低價中標或甚至流標，顯示發展商對前景信心有保留。有趣的是，二手樓的成交量卻不受影響，反而有所改善，5月份錄得接近4,800宗成交，未知道是否因為政府動議優化雙倍印花稅，抑或長實推出的環宇海灣銷情理想的緣故，把積聚多時的置業購買力釋放出來。
前線同事向我表示，近來二手細碼樓放盤量，特別是代表投資性質的鎖匙盤，數量正在大幅減少，原因是過去投資者習慣買樓後，先收幾年租，待單位升值後才賣出，之後將升值所得套現，變成買兩個單位的入市本錢，如此類推。
沿用的投資方式，今天受到各項遏市稅項，及供樓壓力測試等措施掣肘，已失去了過去的作用，加上預期加息，部分收租客甚至減持手上出租單位，將物業變賣。
少了投資者的購買動力，目前市面租盤不斷減少，甚至出現缺盤現象。至於二手買賣市場，自住客已成為置業的主流力量，不過，用家受到本身收入及負擔的制約，故此議價相當謹慎，縱然遇到合適單位，也不會盲目追價。
新盤劈價 激活市場氣氛
放盤的小業主，其實也深知幾年後將有大量限呎新樓盤推出市場，所以反價情況只屬少數，多數人願意有商有量。大概是這原因，加上新盤劈價激活市場氣氛，令5月買賣成交有所改善，行外人士甚至有個別傳媒把市況形容是小陽春。
值得留意的是，過去放盤量少了，業主一般會加價，希望賣好價一點，今天在眾多遏市措施之下，小業主若沒有套現壓力，固然可以趁勢嘗試提高價錢，測試市場承受能力。然而，現在細碼樓市場主力是首次買家，資金並不充裕，業主若加價，這些購買力薄弱的買家，也限於財力要原地踏步，甚至促使購買力更傾斜向一手新盤去。