2014-06-10
經濟日報
撰文:盧永輝 高力國際亞洲區行政董事
欄名:專家論市
香港零售業在過去的十年內迅速膨脹，零售總額從2003年的1,730億港元急升至2013年的4,940億港元，升幅接近三倍，再創歷史新高。
在零售物業市場方面，根據政府統計數字指出，香港整體零售業樓宇租金指數同期只增加了約一倍，但高力國際在傳統購物區所收集的數據卻顯示街舖租金增加了4倍以上，這個升幅差距表示零售總額高度集中在傳統購物區內。
從投資角度分析，傳統購物區內的優質商舖當然是投資首選，主要是因為看好由中國內地旅客推動帶來的零售總額增長，但近期有部分意見提出要適量縮減內地旅客的數量，避免香港接待能力出現超負荷，現時政府還沒有就上述建議作出定案和決定減量的實質目標，因此，市場人士大都按兵不動，靜觀其變，但最近數周內出現多宗超過10億港元的大額成交，相信可以為商舖投資走勢提供最新線索。
近月成交當中有位於觀塘的「東廣場」商場，即寧晉中心基座部分約6.1萬平方呎作零售用途的樓面，在5月底以10.08億港元易手，初始回報率約2.7%，盡管是非傳統區商場，但較政府差餉物業估價署提供的整體零售物業平均回報率只高出約0.2厘。
非傳統區 投資者趨積極
另外，較受市場矚目的是領匯標售的5個中小型商場，面積介乎6,000至4萬平方呎不等，位置上全部坐落於一般住宅區例如葵涌和藍田等等，雖然地理上不是傳統購物區，標售反應卻相當理想。雖然領匯只邀請部分長線投資客入標，結果十分踴躍，當中四個商場全部以高於市場估值並以3至4%初始回報率成功售出，若根據領匯2013年報對4個售出的商場的估值和最近的成交價作比較，每個商場的初始回報率低約1至3.8厘不等，若計入過去12月的租金升幅，相差亦有0.5至1厘，這不但反映市場強勁的潛在購買力，同時亦顯示投資者對非核心商業物業的積極取態。
香港單一業權的商場放盤量一向不多，傳統購物區內的商場一般被大發展商持有作長期投資，非核心商場的租金和物業升值潛力又受鄰近居民消費力所限，準買家和投資者出價都傾向保守，一般都以2.5厘作為風險溢價的起點，但時移勢易，這個風險溢價有縮減趨勢。
非核心區商舖 回報漸增
第一，因為內地旅客的數量增長減慢，甚至下跌，相信傳統購物區內的商舖租金增長高峰期可能已經過去，短期升值空間相對減少；第二，國際利率現時雖然低企，而且在未來的12月內持平的機會甚高，但估計現在的「超低息」環境將會在2015下半年正式完結，更多投資者將轉趨防守性。
今年，除了傳統購物區內優質零售商舖外，非核心區內亦漸漸受投資者注視，特別是那些有租金流保證的物業，對部分長線投資者的確有一定的吸引力，除短期可享受較高的租金回報率外，同時亦可得到物業在中長期升值的好處。因此，在內地旅客有機會縮減的預期下，非核心區商舖相信是投資者宜攻可守的選擇。