2014-06-09
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
今年4月，有學者指交投量經歷調整後，緊接便是成交價調整，投資者見政府無意撤招，大市回落成定局，加上一手減價愈趨激烈，減價「斬纜」屬合理。
以千餘萬元物業計，蝕200萬至300萬元、即1成蝕幅，屬與大市同步，估計未來投資者止蝕會略增。
97貨未返「家鄉」 新界樓為主
唐榮翻查經濟日報地產頻道ps.hket.com，在「新聞搜尋」鍵入「蝕讓」字眼，便可找出相關內容，最近多宗蝕讓成交都有共通點，其一是1997年高位摸頂買入、另一是過去數年高溢價買入新盤，近日最終失守。
而屬於1997年買入至今仍未返「家鄉」的，多是新界區物業。
•天水圍嘉湖山莊景湖居為4座高層D室，實用面積約為544平方呎，建築面積約為709平方呎，3房間隔，雙方議價8萬元，以約332萬元成交，折合實用面積呎價約為6,103元，建築面積呎價約為4,683元。原業主於1997年6月份以369.8萬元購入上述單位，是次轉售帳面蝕約37.8萬元。
•沙田濱景花園4座中層C室，實用面積543平方呎，建築面積660平方呎，向東北，望泳池景，成交價500萬元，實用面積呎價9,208元，建築面積呎價7,576元。原業主於1997年9月以632萬元購入，持貨至今近17年，現沽售蝕讓132萬元。
•荃灣愉景新城10座高層C室，實用面積493平方呎，建築面積610平方呎，兩房，望開揚山景，以459萬元易手，實用面積呎價9,310元，建築面積呎價7,525元。原業主於1997年9月以508.41萬元購入上述物業，是次轉售帳面蝕讓49.41萬元。
近年高溢價購新盤 失守蝕讓
另一主流，當然是過去數年樓市瘋漲期，加上有大量內地客追捧新盤，發展商推出時，開價進取，遠高於市價，即使樓價持續上升，過去買入預付的高溢價亦無法補足。
•渣甸山名門2座極高層B室單位，實用面積約為1,387平方呎，建築面積約為1,912平方呎，為4房間隔，以約4,050萬元成交，折合實用面積呎價約29,200元，建築面積呎價約21,182元。原業於於2007年10月以約4,196萬元購入上述物業，帳面虧損146萬元。
•比華利山別墅湖景道單號屋，實用面積1,902平方呎，業主於2007年以約2,250萬元購入，早前放盤叫價2,200萬元，受白石角地皮低價售出影響，近日大幅減價250萬元，以1,950萬元放盤，減幅約11.4%。若最終以1,950萬元售出，連同釐印等費用，估計業主損失逾400萬元離場。
•黃大仙現崇山兩房單位以668萬元成交，單位為6B座中層D室，實用面積527平方呎，建築面積685平方呎，兩房兩廳間隔，單位附設發展商原裝裝修。原業主於2011年以729萬元購入，現以668萬元易手，實用面積呎價為12,676元，低於市價近半成易手，原業主持貨3年，樓價帳面蝕61萬元。
•大圍名城一期1座中層SD室成交，實用面積739平方呎，建築面積982平方呎，屬套3房間隔，享東南獅子山景，以838.8萬元易手，實用面積呎價11,350元。原業主則2010年4月以850.6萬元購入單位，持貨約4年，是次沽出單位蝕讓約11.8萬元離場。
•古洞天巒二期洛卡諾大道雙號屋，實用面積2,466平方呎，建築面積4,060平方呎，連約1,399平方呎大花園，以3,820萬元易手，實用面積呎價15,491元，建築面積呎價9,409元。原業主於2010年10月以4,161.5萬元一手購入上址，持貨4年，是次以轉讓公司形式將單位轉手，帳面蝕讓341.5萬元。
入市前看一看，是否高峰期可能事後才能知悉，但是否高溢價，總有些同區、相近物業價格可以比較。