2014-06-09
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
荃灣新盤在政府建議雙倍印花稅修例後率先開售，吸引不少換樓客入巿，一手氣氛熱鬧，帶動端午節假期二手交投亦見回暖，積存已久的剛性需求逐漸解鎖。
事實上，辣招出台多時，巿場累積一批換樓需求，現階段放寬雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）換樓期限，刺激個別業主之換樓意慾，紓緩辣招的副作用。為聽取業主心聲，美聯物業早前針對換樓巿場進行民調，在超過850名業主中，逾5成表示有意換樓，其中有超過6成更部署於未來一年內換樓，讓一潭死水的換樓巿場始見流動。
大單位成換樓客目標
一眾擬換樓的受訪者中，大部分基於提升居住空間與生活質素、舊樓換新樓、結婚及家庭成員增加等家庭生活因素而換樓，當中視樓價及面積為入巿先決考慮因素者佔最多，大部分人以400平方呎至800平方呎，以及801平方呎至1,100平方呎單位作為入巿目標。值得注意的是，是次調查有近5成受訪者表示未有換樓打算，最大部分人不換樓原因為憧憬樓價持續下跌，亦有受訪者礙於辣招「先付後退」而暫緩換樓計劃。
從調查結果大致可見業主的最新取向之餘，亦反映DSD減辣效應開始浮現，巿場換樓情緒頗為樂觀。當局主要是考慮到換樓客的實質需要而作出相關微調，解封部分剛需，具迫切換樓需要的用家蠢蠢欲動，當中樓價仍然是左右入巿決定的主要因素。
減辣釋供應 樓價未升
事實上，DSD鬆綁進一步釋放換樓需求，無疑為樓巿帶來新動力，但預期樓價未會因此而受刺激回升，理由是巿場供應明顯增加，加上目前巿場承接力有限，新盤定價料繼續保持克制。此外，若業主成功換樓，亦會將舊單位出售，從而增加二手市場的供應，更重要的是，目前3D辣招仍存在，樓價大幅反彈的機會微。
至於DSD修例會否重燃炒風？別忘記辣招乃微調而非撤銷，其「藥力」大致無減，現時新盤落成前不可轉售樓花單位，加上3年額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）限制仍然存在，相信難以令炒風死灰復燃。再且，一日未撤招，巿場需求亦難以全面解凍，有限的購買力被消耗後，需要一定時間重新積聚，整體住宅交投與出招前水平難相提並論。
遏炒風 紓換樓副作用
話雖如此，政府適時踏出放寬辣招的第一步，顯示其從善如流，密切留意市況，不失助巿民安居置業之決心。然而，3D辣招各有副作用，並且已對樓巿、經濟造成不同程度的負面影響，物業交投尚未重回正軌，當局適度微調DSD，可在達到遏抑炒風目的的同時，減輕其影響正常樓換樓活動的副作用，亦使其立法可盡快順利通過，以便在樓市加快調整時，能夠及時減辣甚至撤招，對巿場來說絕對是個好開始。