2019-07-18
經濟日報
發展商加速補地價增土地儲備，長實（01113）近日就油塘兩幅工業用地，補地價22.1億元轉為住宅用途，每呎樓面地價約5,283元，兩年補地價升近5成，創區內補地價新高。
近期發展商積極透過補地價增土儲，規劃逾10年的新地（00016）元朗牛潭尾石湖圍項目，完成21億元補地價，而長實亦就油塘東源街5號及8號，完成「工轉住」補地價。
2地皮1幅臨海 區內補價新高
該項目分別在東源街兩旁，其中東源街8號（A地盤）位於臨海、現為一所工廈，而東源街5號（B地盤）則在樓盤PENINSULA EAST旁，合共佔地約8.4萬平方呎，補地價後可作住宅用途，地積比率約5倍，總樓面面積約41.8萬平方呎，提供900多伙，當中A地盤可建樓面較少，涉11.3萬平方呎，而B地盤則提供30.5萬平方呎樓面，預計2025年落成。
以補地價金額22億元計算，即每平方呎樓面補地價約5,283元，較宏安（01222）兩年前就四山街項目曦臺補地價，每平方呎樓面補地價3,615元，高出46%，兩年補地價升近5成，亦創出區內工業轉住宅補地價新高。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國解釋，難以直接比較兩幅地皮補地價水平，因取決於兩幅地皮地契原有價值（before value），及補地價後土地價值（after value）有所不同，特別是工業地補價後會否有樓面數目變化。
估售1.47萬元呎 平同區新樓18%
惟陳超國承認，近年「工轉住」補地價水平上升速度快，因政府估算工業地的地價上升相當緩慢，但估算住宅地地價則較貼市。
至於近年發展商補地價是否加快，他認為，應該與上半年市道持續上升有關，目前公布補地價個案多在1至2個月前已簽訂。
按目前補地價金額，每呎約5,000元建築及利息成本，計及「發水」10%因素，即每呎投資成本近1萬元，以兩成利潤、8成實用率計算，日後建成後實用呎價料約1.47萬元，較同區新樓樓價低18%至38%，例如九建（00034）海傲灣近期實用呎價達2.37萬元，而宏安等曦臺呎價則約1.8萬元；而二手方面，兩年樓齡的PENINSULA EAST呎價則約1.6萬元。
撰文 : 余敏欽