2019-01-02
經濟日報
樓市2018年下半年轉勢，本報綜合50地產專家分析，近9成對2019年樓市趨審慎，較樂觀看法認為調整期最快上半年結束，但最悲觀是樓價看跌2成；而中美貿易戰成為影響樓市的關鍵。
樓市經過10年上升周期，於去年樓價先升後回，首7月累升近12%，貿易戰升溫及新房策出台後，令28個月升浪斷纜，8月起轉勢向下，全年（截至11月）樓價升幅收窄至4.6%。展望2019年，樓價回調只屬曇花一現，抑或跌勢加劇？
本報綜合50位發展商、地產代理及測量業界人士的意見，近9成對今年樓市趨審慎。當中有33位認為樓價平穩，佔總數7成，認為樓市走勢視乎貿戰變化，最快首季或次季內解決，下半年市況轉明朗將回穩發展，估計樓價波幅約5%至10%。
不過，亦有2成（11位）專家對樓市感悲觀，屬過去數年看淡比例較多的一年，主要認為雖然本地經濟基調穩定，剛性需求強勁，但樓市受多項因素困擾，外圍取決於貿戰發展，中美矛盾能否短期解決難測，若貿戰持續將影響當地以至全球經濟，繼而拖累本港股市及樓市，料樓價今年跌15%至20%；個別更估是次調整期長達2至3年。
增公營屋供應 細價樓添壓
約1成（6位）專家預測樓價看升，認為經濟基礎良好，待貿易戰因素消除後，強勁剛需將支持樓價向上，料升5%至10%。
除貿易戰外，其他左右樓市的因素，包括中國經濟增長放緩，恐礙內地資金流入本港，而美國加息步伐放慢，惟縮表如常漸進，對當地經濟前景存隱憂。
另外，政府推出多項新房策，並調高公營房屋比例至7成，長遠將令私樓供應量減少，即使計及首置上車盤，未來10年私樓供應將銳減至25%至13.5萬伙，同時積極覓地建屋，考驗市民入市信心，牽引樓市走勢。
政府增加資助房屋供應助市民上車，中小型單位佔比較重，部分客源有機會與私樓重疊，加上細價樓易受樓市波動影響，估計今年樓價受壓調整較急。事實上，去年中小型單位首7月累升12.2%，其後回落逾7.2%；但豪宅則先升6.5%，後跌6.1%，可見中小型單位較易受氣氛波動。
90後憂樓價趨升 心急入市
樓價回調，市場觀望氣氛濃，但亦有部分心急入市買家，認為今次調整，如2015至2016年般，調整約1成後便出現反彈，且續創新高，故今次樓價雖只從高位回調約5%，但已急不及待入市。
就近日觀塘一個新盤開售，樓價雖動輒逾千萬元，但亦有見年輕人入市蹤影。一名90後買家直言，自己剛出來社會工作，儲錢不多，今次能入市，主因是父親資助首期，加上發展商提供高成數按揭。
他擔心樓價只會愈來愈貴，即使現時處於調整期，亦相信只是暫時微調，大跌機會不高。
樓價前景未明，亦難以準確預測往後走勢，有意入市的買家只能在現時風高浪急時期，盡量做好風險管理，如現時加息周期，盡量減低借貸比例。（2019前瞻系列•樓市篇）
撰文 : 鍾綺敏
梁振鋒