2019-01-02
明報
【明報專訊】中國恒大（3333）近年資本操作「出神入化」，根據恒大去年11月抵押旗下灣仔恒大中心（前稱美國萬通大廈）取得120億元貸融資的推介文件，顯示物業估值最高達225億元，較2015年向華置（0127）購入時升值八成。不過，估值狂飈背後，「信心」來源卻是恒大向自行租用的樓層大幅加租三倍（表1），令恒大中心2019年預測租金收入，由去年不足兩億元，推高逾八成至3.62億元。
明報記者 方楚茵
恒大近年頻頻在境外發債，單在2018年10月底及11月連環發行28億美元債（218.4億元）後，已惹來市場關注，當中灣仔恒大中心更是其「融資神器」。據本報取得恒大中心項目基金優先票據的推介文件，顯示票據預計租金回報率為4厘（表2），據悉票據已完成發行。文件指恒大中心估值最低200億元，折算呎價約3.12萬元，估值較中環、金鐘、灣仔甲廈低，而以估值上限225億元計，呎價則約3.5萬元。
稱估值上升因區內供應短缺
文件根據由恒大提供資料，估算恒大中心今年租金收入增長83.4%至3.62億元，至2028年更增至7.3億元（見圖）。
推介文件指出，估值上升原因包括長實（1113）旗下和記大廈重建、恒地（0012）旗下美利道停車場重建、金鐘廊重建等，令到未來三至四年中環、金鐘、灣仔甲級商廈供應有限；灣仔政府大樓搬遷，中環稀缺的新商業用地及可購買的辦公大樓，以及金鐘、灣仔附近中資機構成群，將形成新商業區等。
與華置齊開新租約 高毗鄰甲廈呎租逾倍
不過文件亦披露，驚人的租金收入增長預測，幾乎是恒大與華置合作所致，首先是雙方先取消現有租約，今年生效的新租約，恒大及華置目前分別租用該廈的9.3萬呎建面及約6.2萬呎建面，分別加租321%及64%，今年恒大中心的平均呎租將達86元，恒大自行租用的高層物業呎租接近129元，甚至超越不少中環金鐘甲廈。恒大中心隔鄰的夏慤大廈最新租賃成交每呎52元（表3）。
相反，恒大中心其他租戶租金加幅卻較合理，當中如佔4.97萬呎樓面的雲鋒金融（0376）旗下美國萬通金融集團明年租金加幅僅為9%，佔用4萬呎的來寶集團亦僅加8%，相比之下，顯得恒大與華置的租金加幅不尋常。
停車場大樓命名權齊加租
除了辦公室大幅加租外，據資料顯示恒大中心停車場及其他部分的明年租金亦升110%至3419.5萬元。細項中顯示，恒大中心命名權將由明年起月租125萬元，其後每年加租5%﹔其他部分，按市場資料顯示，恒大中心車位每個月租約4500元，亦將在明年加至6500元，加幅高達五成。