需求轉弱 甲廈租金見頂回落

中美貿易戰等因素影響下，商廈租務需求明顯減弱，而中區甲廈租金亦見頂回落。 仲量聯行數據顯示，因外圍不明朗因素，企業紛紛縮減擴張計劃，2019年上半年整體寫字樓市場的租賃需求減弱，新租賃成交較2018年下半年下跌約11%。中資企業於過去三年為中環寫字樓租賃需求的一大動力，但今年上半年租賃需求也見放緩，新承租的樓面按年下跌53%。 空置率方面，該行數字顯示，6月底整體空置率升穿5%，為2018年初以來首次。中環及尖沙咀的空置率持續上升，主要是因租賃需求落後於退租的樓面。鑑於租賃需求前景不明朗，個別中環及灣仔／銅鑼灣的商廈業主已下調租金叫價，以加快租出因租戶遷離核心區而騰空的樓面。因此，第二季中環甲級寫字樓租金按季微跌0.1%，為自2013年第四季起首次錄得季度跌幅。 商廈吸納量 進一步下跌 仲量聯行商業部資深董事嚴威程認為，隨着租賃需求持續偏弱，空置率將會繼續上升。他認為寫字樓租金已見頂，並會在2019年下半年持續放緩，當中中環寫字樓租金面對的下調壓力最大，東九龍料將下跌5%。 另戴德梁行資料顯示，截至第二季末，港島東及九龍東兩區近年落成的新寫字樓項目，其預租面積高達410,700平方呎，大幅推高了第二季全港吸納量，惟中區及灣仔／銅鑼灣有較多企業遷離及縮減規模，令這兩區的吸納量分別跌至-182,352平方呎及-90,795平方呎。去年上半年吸納量為105萬平方呎，其後跌至去年下半年的868,100平方呎，今年上半年更下降至479,325平方呎。 租金方面，中區超甲級寫字樓及灣仔／銅鑼灣的租金自上季開始回軟，到了今季跌幅擴大，分別按季下跌1.2%及2.0%；中區及九龍東租金分別微跌0.7%及0.4%，其他各區則有增長，當中以港島東增長1.4%為各區最高。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，由於需求明顯轉弱，中環商廈租金見頂回落，今年料跌約3%。 世邦料共享空間擴張放緩 據世邦魏理仕最新商廈報告指，截至2019年3月，中資機構三年內在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬平方呎，與上一個三年（2013年至2016年）的120萬平方呎比較，增速明顯加快。中資金融機構貢獻了近60%的租用面積增長。然而，由於中美貿易戰升級，中資公司的擴張步伐由2018年中旬已開始放緩。對於近年興起的共享空間，該行報告指，過去三年本港寫字樓共用辦公租賃面積共增加458,200平方呎，而移動通訊技術的進步和辦公空間策略演變，持續刺激對共享工作空間的需求，預計未來三年用家需求將會增加，但行業未來的擴張速度相比過去三年將有所放緩。 撰文 : 梁建國