2018-12-31
經濟日報
投資氣氛轉為審慎，戴德梁行預計，西九龍受基建帶動，商廈呎價較低水可追落後。另外，將軍澳區人口不斷增長，商舖投資價值高。
下半年投資氣氛轉弱，市場較少錄得大手買賣。過往兩年甲廈成投資焦點，近月卻缺乏指標買賣，核心區較大手買賣，要數中資機構購中環中心49樓全層，面積約25,695平方呎，呎價約4.35萬元。
戴德梁行執行董事朱寶珊認為，隨着回報率降低，核心區甲廈買賣難免減少，「甲廈連續兩年買賣暢旺，投資者追貨入市，回報率非他們主要考慮因素。但現時樓市轉趨淡靜，投資者較重視回報率。而核心區甲廈單位僅2厘甚至以下，不足以抵銷入市成本，故會轉為審慎。同時，核心區甲廈業主持貨力強，只會輕微減價放售，形成買賣拉鋸局面。」
東九商廈供應足 價難大升
至於非核心區方面，近年東九龍商業區發展成熟，她謂該區商廈呎價仍平穩，惟因供應較多，租售價料難大幅向上。相比之下，她看好受基建配套帶動的西九龍區，「受高鐵及港珠澳大橋等相繼通車，可帶動尖沙咀、長沙灣、葵荃區等商業氣氛。而過去兩年升浪中，西九龍呎價相對低水，現可以追落後。」她認為，西九龍除了商廈外，工業市場亦值得留意，「活化工廈重啟，有利工廈活化，加上新政策下重建可獲放寬地積比，工廈投資價值提升。」
下半年投資市場較淡靜，民生區商場成焦點。近日最大額買賣，為領展（00823）推出旗下商場招標，12商場包括沙田秦石商場、長沙灣幸福商場、屯門山景商場等，合共以120.1億元售出，成交價較9月30日的估值高約32.1%。買家是以基滙資本為首的財團，當中包括高盛。他們是次購入12個商場，連同約4,700個車位，合共110萬平方呎商場。該財團去年以230億元，向領展投得17個商場，相隔一年再度入市。
朱寶珊認為，地區商場投資價值高，因基本需求大，「人口不斷有增長，地區的民生消費絕不會減，商場租金收入穩陣，適合機構投資者。」
將軍澳中產增 商舖前景佳
分區方面，她睇好將軍澳前景，事實上，第四季該區錄大額商場成交，會德豐（00020）售出旗下澳南商場組合包括Capri Place、Savannah Place及Monterey Place，涉及總樓面面積約30萬平方呎，買家為豐泰地產。朱寶珊指，將軍澳前景甚佳，「將軍澳南屬臨海地段，綜合高端住宅、商業、零售、酒店、教育及文娛的優尚生活文化社區，未來將有政府辦公大樓及重點政府基建項目，包括將軍澳至藍田隧道及跨灣大橋。另外，區內亦有充足體育設施，如單車館，各項配套齊全。」
她認為，人口增長為地區商場提供最基本的消費群，「將軍澳人口將由47萬增至53.4萬，區內新盤如天晉、澳南項目等，呎價非常理想，換言之區內中產家庭數目增加，加上該區有國際學校，消費人口足以支持零售物業。」
撰文 : 梁建國