2014-01-02
明報
【明報專訊】新盤市場當道，發展商為求追數、散貨，不惜提供各項稅務優惠，甚至以「跳樓價」吸引買家入市，令不少受辣招影響而沉寂多時的炒家重返市場掃貨。研究亞太區樓市逾30年、可說是香港第一代星級地產分析員的Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）認為，未來息口趨升和供應增多，相信是為發展商帶來散貨壓力的主因。他又指出，未來外圍因素和不利的租金走勢都會困擾樓市，建議投資者在入市時要考慮清楚未來數年的回報，並要加緊為物業做好資產增值（value-adding）工作。
卓百德表示，發展商願意以較低價錢沽貨，相信是因為考慮到未來3至5年息口趨升，加上每年供應增加至近2萬伙，令發展商有散貨壓力，急於套現。除此之外，辣招令內地買家撤出香港市場，亦是其中一個發展商自動「減辣」的原因。
入市新盤 需兩年才回本
他認為，儘管發展商透過回贈，變相以八折買樓，藉以吸引買家，但價格其實並不便宜，「發展商比你和我都要聰明，他們深諳定價策略，所以價格絕對不會如外界想像般低」。他續稱，過往自己都曾入市新盤，但笑指這是一個「失誤」，因為入市後至少需要兩年時間才能回本，因此會較冒險，「假如該樓盤的買家很多都是投資者，到入伙的時候，大量租盤湧出市場，租金就會受壓，最後連帶售價亦下滑，而這個情况有可能要一段長時間才能回復到正常的軌道上」。
發展商減價 實質價不廉
整體而言，卓百德表示，未來數年的住宅物業租金走勢存在隱憂，租務回報有壓力，簡單而言是因為物業升值（capital gain）較租金增長快，「買樓收租其中一個黃金法則，就是租務回報要蓋得過借貸成本大約1厘至2厘，才屬划算，但現時很多物業，尤其是一些高檔物業，租務回報都偏低，這可能是一個令人擔憂的信號」。
他又表示，未來息口走勢只得一條路，就是上升，「供應增多，息口上升，價格和租金下跌，這些都是可以預料的」。
找到低市價物業 宜做資產增值
可是，卓百德稱自己不會像其他地產分析員一樣，着準買家不要入市，因為他認為，只要找到低於市價的物業並做好入市後的資產增值（value-adding）工作，市場上仍然有足夠機會。
「要找到價格較吸引的入市機會，的確比4、5年前困難，但這並不代表沒有，現時仍有不少業主因為移民、急於套現等原因而願意劈價走貨。」另外他認為，香港投資者的「通病」是疏於為購入的物業做增值工作，例如翻新和改善家居設備，令回報收益大減，甚至放盤時乏人問津。他建議，投資者應做好基本翻新工作，才可令物業升值，避免跑輸大市。
明報記者 何建邦
攝影 劉焌陶