2014-06-06
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
數據見真相，我們繼續從數據中印證樓市真相。
我們嘗試更深入去看近年200萬元樓及300萬元樓的放盤量，先看屯門區200萬元樓的放盤量，在11年6月有1,252個，12年6月有618個，13年6月有86個，14年5月卻只剩下45個；而屯門區300萬元樓的放盤量，在11年6月有2,882個，12年6月有1,991個，13年有6月1,039個，14年5月有799個，以上數字可以看到屯門區繼200萬元樓瀕臨絕迹之後，300萬元物業同樣步其後塵，那即是說如果以放盤去計算樓價的話，樓價是急速上升的。
我們看看樓市辣招之後樓價是否有停止上升？香港政府第一次出樓市辣招是2010年11月，在2010年10月，有一個屯門市廣場1座高層F室單位，實用面積337平方呎，當時以169.5萬元成交，但到了近期，同座同方向同面積，樓層幾乎一樣的單位，以261.5萬元成交，升幅達54%！
另外，於2010年9月，疊茵庭5座低層A室，實用面積376平方呎，以148萬元成交，到了14年4月，6座低層A室，實用面積同樣是376平方呎，卻以275萬元成交，樓價升幅達86%！
屯門200萬以下樓盤 大減98%
許多人期望政府出手會令樓價下調，請問出辣招已3年，樓價是否跌了？市場學是一場有生命的博弈遊戲，會互動、能適應、甚至懂還擊及報復。梁振英的房屋政策是德政，可令樓市長遠健康，甚至下一代可受惠，但如有人認為政府調控樓市會製造入市良機，我便很擔心，這是非常天真、一廂情願的想法。但願是本人錯，可是3年下來，樓價不單更鞏固，其實仍大幅向上，上述的樓盤成交不是個別現象，單是屯門區在2010年，政府出第一次辣招前，是有大量200萬元以下的樓盤，但現在已大減了98%。現在此樓價在絕大部分私樓市場上已絕迹，如果你是業主，你當然會以市價去出售，那麼樓價還不是上升了嗎！？
十分吊詭的是，樓價上升竟不能在成交上清晰看到，反而在放盤上更看得清楚，這是因為樓市辣招封印大部分購買力，市場變了由相對較弱小的小部分人，以成交去代表了，怎會準確呢？