2019-07-15
經濟日報
上半年投資氣氛一般，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷分析，貿易戰憂慮漸消，低息環境持續，下半年投資市場向好，而工廈及民生區商場前景理想。
據世邦魏理仕數據顯示，2019年上半年大手成交（價值7,800萬元）涉及421億元，與2018年957億元比較，跌幅達56%，而今年第二季交投合共約198億元，與去年第二季551億元比較，跌幅更高見64%。
政治事件 影響投資者情緒
世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷指出，上半年香港受外圍及本地因素夾擊，投資氣氛欠佳，「上半年市場充斥多個不確定因素，第一是貿易戰，中美雙方角力一段時間，局勢飄忽不定，令投資者及業主欠方向，他們決定觀望，令成交收縮。」
另外，政府修訂《逃犯條例》惹爭議，亦影響投資者情緒，「5、6月期間政府推出新政策，市民上街遊行，或多或少影響投資者信心。他們並非即時轉悲觀或急售，而是待市況改變。」但他強調，即使交投量下跌，業主持貨力強，亦沒有明顯減價，故上半年工商舖價格並沒有回調。
外資基金 帶動大市交投增
對於下半年市況，甄浚岷分析，不少利好因素可望推動成交，利息低為最大支持，「美國表明不會加息，更可能減息。去年香港投資者憂心今年加息，目前狀況香港減息條件不大，但至少美國減慢加息步伐甚至叫停，香港加息空間不高，中長線利息維持，投資者對物業價格信心大。另外，投資者開始認為貿易戰因素已漸消化，加上近日中美元首恢復對話，相信只是兩國討價還價，不會造成危機。」
投資市場興衰，還看資金是否充裕，今年大手買賣按年下跌，但資金仍充裕，而大手買賣中，外資基金入市個案明顯增加，如近日天后屈臣道15號維多利中心一籃子商廈單位，合共以5億元易手，新買家為外資基金Silkroad，另一基金宏璟資本近日以近9億元，購入灣仔謝斐道250至274號杜誌台3層舖位，「很多亞洲基金成功籌集資金，有需要投資物業，亞太區中他們會把香港、新加坡、上海、韓國及日本等作比較，香港成為不少基金投資首選，畢竟香港法制健全、稅制簡單。香港物業呎價無疑偏高，但勝在有穩定升幅，基金目標投資3厘以上，透過增值可望提升價格。最關鍵因素，是香港長期土地短缺，供應始終有限，並非未來5至10年可以解決，亦成基金入市原因。」
他提到，在中美貿易戰下，過去一年中資少有入市，甚至個別沽貨，預計下半年仍會較淡靜，至於本地投資者受惠過往物業升值及租金收入累積財富，有充足資金，只是不確定因素才暫緩入市，當情況明朗化，第3及第4季重啟投資。
各項投資物業上，他分析，寫字樓傳統上令投資者較有信心，因為商廈供應低，「不少大機構放緩擴充，租金略為回落，空置率略回升但仍在極低水平，供應不足中長線睇好。地區方面，看好西九龍區，包括長沙灣，未來有數個新商廈新盤。」工廈方面，政府重推活化工廈，成投資焦點，「鼓勵工業樓活化改用途，重建亦可增加地積比，加上呎價較低，所以投資者追捧。當中葵荃區、新蒲崗仍低水，料吸引資金流入。
將軍澳元朗屯門商場 可追捧
商舖方面，他較為睇淡核心區商舖，因零售數據一般，街舖租金仍錄下跌個案，而民生區商場卻成投資之選，如早前宏安（01222）夥拍基金，以約7.8億元購入將軍澳The Parkside商場，反映財團睇好民生區，「大眾化零售及飲食生意很好，日常所需的產品需求不跌，民生區商場租金升幅每年約6至8%，非常穩定，吸引基金留意，加上新區如將軍澳、元朗、屯門有新住宅，新的中產家庭可刺激當地消費。」
撰文 : 梁建國