2018-12-28
經濟日報
地價回落對樓價的啟示，可歸納三點分析。包括一手空置稅、跑道區已三分天下、以及樓市回調三項因素。
一手空置壓力 影響地皮出價
首先，今年6月政府推出新房策，包括向空置的一手私人住宅單位徵收額外差餉（即一手空置稅），所有獲發入伙紙達1年的一手私樓單位業主，每年須申報使用情況，若單位有逾6個月未有作居住或出租，業主應課額外差餉。這樣一來，將提高發展成本，尤其在樓價下行周期時，新盤銷情及定價難免受壓，故此因素將反映在地價上。
跑道區難整合+樓價回調未止
其次，發展商只會擇肥而噬，對於一些已進駐及有利歸邊的地區，投地出價會稍進取。啟德跑道區將提供逾10幅住宅地，先後批出3幅，但已三分天下，難以一統整條跑道區，故發展商出價亦顯得忍手。而剛批予中海外（00688）的跑道區第3幅住宅地，每平方呎樓面地價暫屬跑道區最低的一幅。
最後，同時亦是關鍵所在，過去數月樓價回調，市場充斥多項不明朗因素，如中美貿易戰、環球股市波動等，無疑為本港樓市添隱憂。觀乎近月樓價走勢，從今年8月高位回落約7.4%。近日新盤低市價推、二手紛錄減價，預視樓價仍有下調壓力。
故發展商亦先行作出風險管理，就以中海外剛投得的跑道區地皮為例，地皮屬跑道中段位置，景觀稍遜高銀上月投得的4號地皮，扣除此因素後，中海外是次地價仍按月回落約1成，地價重返2016年11月時、海航首度投得啟德區內地皮的樓面呎價約1.35萬元水平，並未如旺市時常見的「麵粉貴過麵包」的情況，正好反映發展商對後市仍有保留。
撰文 : 馮玉萍