2018-12-25
經濟日報
筆者預料2018年總住宅銷售量約58,000宗，預計2019年的住宅銷售量與2017年相若，約58,000至60,000宗，仍屬低水平。現時市場由一手樓主導，買家以自住人士為主，只要一手樓的定價吸引並為買家提供優惠，買家大都傾向一手樓，預測2018年一手樓成交宗數比例會維持30%或以上，成交金額則會佔約一半。
未來供應 中小型單位續主導
就未來供應而言，中小型單位會主導市場，現時本港400平方呎以下的住宅單位佔存量31%，在2018至2022年間，約36%的新落成單位面積小於400平方呎。而面積在200平方呎以下納米樓，約佔4%。在2019至2023年，本港每年平均住宅落成量達2萬伙，近60%的供應集中在新界區，相反港島區的新供應將少於6%，住宅供應充裕以及需求持續。
香港現時面對的樓市情況，並非一時三刻出現的問題，上屆政府在推出新土地方面雖然比較積極，但政府在傳達本港樓市未來供應充足的信息上不夠徹底，無法建立市民對樓市的預期。短期而言，現時本港建築費仍然高企而需求仍在，筆者相信本港樓價正在調整，但不會像1997年斷崖式下跌。
估計未來3至4個月樓價調整較多，但一手住宅表現會比較好，但二手及居屋等比較淡靜，亦有議價空間。另外，施工量、落成量或預售量會比較少。農曆新年前後有沒有小陽春就要看中美關係及股市表現。但以現時來看，出現的機會不大，估計會是量升但價持平。筆者預期在政府的新政策下，住宅交投會較少，部分合資格市民正期待資助性房屋「大抽獎」。而不管有沒有空置稅，估計發展商仍會推盤去貨。市場仍由一手樓主導氣氛，但相信不會影響發展商賣樓步伐。估計發展商賣樓策略是在新界及多供應地區會貨如輪轉式賣樓，定價會較貼地。在傳統豪宅區如港島區，因未來供應少，發展商會相對惜售。
樓市正處調整期，與之前預測一樣，今年住宅樓價升幅集中在上半年。筆者預計2019年的住宅樓市是先跌後平穩，跌幅約10%。預期未來12至18個月，住宅樓價仍會調整。短期而言，影響本港住宅樓市會是政府政策及外圍經濟及政治（特別是中美貿戰）。這兩個因素比較重要，之後才是加息走勢及住宅供應量。但以現時情況，看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑，就算樓價下跌10%至20%，仍不會對整體樓市及銀行體系有重大影響。但有一點要注意是香港自回歸以來，共經歷過3次樓市大型調整，包括1997年的亞洲金融風暴、2003年的沙士、2008年的金融海嘯，除沙士屬本土因素外，其餘兩次樓市調整都與外圍經濟有關，所以讀者必須留意外圍因素。
撰文 : 林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管