2014-01-15
經濟日報
隨着屯門海榮路、恒富街交界社區用地獲改劃為住宅，住宅區向臨海伸延，比鄰以工貿大廈、貨倉為主的屯門避風塘工業區，有潛力轉型為住宅發展用途。
位於屯門16區、鄰近屯門避風塘的海華路、海榮路一帶，現有3.42公頃的「工業」用地，周邊由「住宅」、「政府、社區或機構」用地圍繞，建有3幢工貿大廈、一個加油站及臨時停車場。
據規劃署《2009年全港工業用地分區研究》報告指出，區內普遍工廈樓齡較新，只有15年或以下，當時逾64%的樓面用作貨倉用途，而貨倉用途不會對周邊住宅產生環境污染，故此當時檢討認為可以保留作工業用途。
住宅需求增 憧憬工廈改劃潮
隨着住宅需求增加，政府早前將比鄰工業區的海榮路、恒富街交界用地，由「政府、機構或社區」用地改劃成「住宅（甲類）22」用途，作為私人住宅發展，市場憧憬住宅發展範圍正向海華路一帶的海旁伸延，現有工業區有機會改劃成住宅發展。
事實上，區內多幅工業早於98年、99年，曾經接獲申請改劃成商住發展，其中海華路9號萬能閣，據稱近年更有買家用作住宅用途，均顯示區內存在改劃成住宅的需求。
住宅呎價有水位 吸業主重建
據EPRC經濟地產庫顯示，屯門16區內住宅如南浪海灣、海典軒及恒福花園等，建築呎價介乎5,000至6,000元，但海華路一帶工廈如萬能閣，最近造價僅約2,500至2,800元，從經濟上而言有誘因吸引業主將工廈轉劃及重建成住宅。
若果以海華路區內4幅由政府或單一業主持有的工業地，合共佔地11.74萬平方呎，若以地積比率6倍計算，所涉及的可建樓面達70.44萬平方呎，足以提供1,400個中小型單位。
前臨貨物裝卸區 成轉型障礙
不過，由於海榮街、海華路一帶工廈，位於屯門公共貨物裝卸區與住宅區中間，過去充當兩者的緩衝區，有利於減少上落貨對居區的影響。
若果該區將工業地改劃成住宅，則會令緩衝區消失，並有機會產生土地用途不協調的問題，作為進行改劃的一大障礙。
撰文:余敏欽