2018-12-24
經濟日報
下半年投資氣氛轉弱，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文認為，明年當中美貿易戰隱憂慢慢消除後，樓市有望重拾正軌。惟低息環境下減價空間細，成交量料跌，而多項物業中最看好工廈市場。
2018年上半年投資氣氛仍旺，市場不乏大手買賣，包括年初中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈，年中內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈，其後數月交投轉淡靜，直至最近才出現基滙資本牽頭財團，以約120億元向領展（00823）購入商場。整體而言，今年大額物業投資市場成交金額及數量，均按年跌約2成。
投資者觀望 明年成交料減
李偉文認為，外圍市況成影響大市的因素，其次為物業回報率偏低，「中美貿易戰，廠家亦受損，以前他們購入豪宅、工廈等，現在變成需沽貨套現。另外，利息正在上升，以前銀行定期存款2.5厘，而投資物業回報率也是接近，但涉及借貸成本，故投資者暫時審慎觀望。」
對於樓市是否進入調整期，他謂短期調整也是正常，「香港樓市由2003年起連升15年，至今年6月最高點，上升周期長達15年。以前樓市10年一個循環，只是因為2009年各國量化寬鬆才令市況持續向上，現在回調是正常。」
近月交投轉淡，住宅樓價仍呈現向下，普遍業界均對明年樓市不表樂觀。而李偉文則認為未必太差，「有些業界人士料樓價跌2至3成，如果利息向上升1至2厘，按息近5厘，他們說法可能對，但會否出現？加息步伐似乎不會快，而中美貿易戰一旦解決，不明朗因素消除，樓市會重拾正軌，而我相信最終雙方是可以解決。」價格未必大幅向下，惟成交量難免下跌，「現時持貨業主，不少是近十年八年購入物業，回報率達6厘，沒有理由去減價賣樓，最多減約1成，但買家期望減不止1成，買賣雙方呈拉鋸局面，料明年成交量再跌兩成。」
外資基金 料成市場主導
展望下年，李偉文認為外資基金將成主導，「明年上半年仍會淡靜，基金作主導，因為他們的資金來自投資者，基金每年有需要投資，讓股東享回報率，如基滙資本大手購入領展商場便是一例。」至於近年活躍投資市場的中資，短期內料持續減少，「如果中資機構在港上市，可在香港融資便有可能買物業，但如果未在港開業，便相對有困難。過去5年，很多內地機構想在港入市，只是最近難以調動資金來港。」
多項物業中，李偉文認為工廈價格低水兼有增值空間，投資價值最高，「住宅及寫字樓價均在高點，寫字樓呎價平均2萬元以上，反而工廈呎價僅約6,000餘元，差距太大。目前市況下，具重建價值的物業較值得看好，工廈便有此優勢。」近兩年呎價急升的甲廈，他料短期已見頂，「甲廈呎價則料見頂，呎價已達6萬元，但這些單位呎租僅約100餘元，回報僅2厘，價格上升必須靠租金升，惟內地資金機構租寫字樓的步伐已放慢。不過，超甲廈空置率仍極低，租金仍企穩。」商舖方面，他料大型商場，包括核心區及民生區，租金仍穩定，街舖租金則難以反彈。
撰文 : 梁建國