2014-06-04
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
為甚麼是「潛」規則？
因為售樓的發展商沒有發布入票數字、因為地產代理也沒有亦不適合提供入票數字、地產代理界不會自認代客入票、然後準買家不會告訴哪幾張票是代理墊支……一切都是「潛着」進行。
荃灣新盤一位被訪者接受《經濟日報》訪問時表示，首輪推售曾入票6張，但最終仍未成功入市，認為其他買家以多票取勝，又笑言：「這個項目入票60張才會十拿九穩成功入市！」
1.35萬票 凍結20.25億資金
這個入票抽買新樓機會的活動，衍生了不少有趣的現象：這個荃灣新盤上周末共推售591單位，全數售罄，發展商一直未有公布收票情況，如果以市場盛傳的1.35萬票計算，大概是每23票有1票抽到揀樓機會。
不過市場不少揣測認為入票有「發水」成份，亦即一人多票增加中籤機會，若以上述的受訪者1人入6票，作為假設，其實實際有興趣的準買家數量並非1.35萬，而是除以6之數，大約是2,250人。但值得留意的是，2,250人有興趣購買，過去新盤認購總有些臨時失場、甩票的情況，但最終全數591個單位成交，其實願意買入單位的實客相當多。
另外，市場曾傳出有準買家以多位家庭成員名字作組合，共入票逾60張，以每張票需要15萬元本票計算，涉資逾900萬元。1.35萬票，凍結了20.25億元資金。
一直盛傳有地產代理為客人代出本票認購，以增加客戶的中籤機會，像準買家只付出一張本票抽籤，而代理為其「發水」5張，使其一組相關名單有6張。
如果以1.35萬票除以5等份，亦即包括4間主要地產及其他代理，每組涉及2,700票，當中450票是客戶自出的本票，其餘2,250張是地產經紀代客發水，4間主要地產代理每間就要準備3.4億元購買本票。
「發水」5張 代理墊支6.3億？
附表是地產頻道ps.hket.com統計荃灣新盤，5月23至30日的入票情況，可以看到其中一間代理行衝至超過5,040票，假設1組客6票，當中1票是客戶自掏腰包、其餘5張是代理墊支，涉及資金高達6.3億元。
從上述這些現象可以看到，新盤入票有點像鬥錢多的抽籤遊戲，準買家如何組合親朋好友，入最多的票提高中籤機率，對四出撈客的地產代理來說，同樣是鬥錢多，地產代理帶客人A入票兩張，地產代理還是要千方百計讓其增加入票，是增加中籤揀樓機會，因為入票不會創造佣金，直至客人落實揀樓，才為公司或個人最終帶來佣金收入。
當然這些票不可能由個別地產代理前線員工承擔，自然由公司暫時支出，所以，有不少業界指出，新盤代理市場由大行壟斷，因為要有充足的現金儲備才能參與。