2019-05-24
經濟日報
本年1月，特首林鄭月娥接受彭博社訪問，指本港樓價高企，一般家庭難以負擔。她特別指出，希望把港人供樓負擔佔入息比率，由目前約70%降至40%。其後，多份評論以「特首想樓價跌多少？」為主題，引起不少討論。
同樣在1月，財政司司長曾表示會考慮放寬按揭成數，助市民解決首期問題；然而，特首緊接強調「暫時未有計劃」，也是「以免增加市民供樓負擔」。由此可見，港府最高層明顯是以上述數字，作為判斷樓市是否健康，甚至制定／修改房屋或按揭政策的基礎。
住宅按揭還款期 已拉長26.6年
既然該比率如此重要，我們值得仔細了解其計算方法。所謂「70%供樓入息比率」，是假設一個月入處於中位數的私樓住戶家庭（以去年第四季數字為3.95萬元）；買入一個45平方米（484平方呎）私樓單位（以呎價1.1萬元計，樓價約530萬元）；以市場利率（約2.25厘）假設承造20年期的7成按揭的話，月供約為2.7萬元；除以3.95萬元月入，得出近70%的負擔比率（見圖中紅線）。
換言之，假設一個中位數收入的私樓住戶，要在私人市場置業，便要用逾7成收入去供樓（1997年高峰時是93%），這樣當然不健康。
不過，上述計算關鍵在於「一系列假設」。熟悉樓市情況的讀者或已留意到：首先，新批住宅按揭的平均年期早於2007年超越了20年，2018年第四季數字是26.6年；而由於金管局多次收緊按揭成數，只有樓價低於600萬元的物業才能造最多8成按揭，而隨着樓價上升，600萬以下的單位早已買少見少。根據差餉物業估價署本年首季的數據，B類單位（40至70平方米）的平均呎價已回升至1.3萬元以上，也是說樓價肯定超過650萬元，最多只能造6成按揭！
平均借貸成數 65%跌至45.5%
事實上，新批住宅按揭的平均借貸成數，亦由10年前高於65%，跌至2018年第四季的45.5%！
筆者根據金管局每月公布的住宅按揭調查結果--即銀行向金管局提供的數據，根據獲批的按揭申請人實際的借貸成數、實際的還款年期，所得出的供款額，同樣除以3.95萬元的月入中位數，這樣計算出來的供款佔入息比率，最新只有43%（見圖中藍線）！
同樣是「供款佔入息比率」，但根據「假設」和按「實際」情況計算的數字，相差逾25個百分點，這說明了甚麼？當然是政府過去10年持續使用的假設現已不切實際，筆者甚至斗膽說一句是無甚意義！
這亦解釋了何以政府和金管局過去8至10年多次說「樓市過熱風險」升溫，卻持續等不到一個像樣的調整！金管局和政府最愛用的回應口徑，是「今天息低，但若加息3厘，供樓負擔會大增。」但以按揭成數45%、還款期26.6年計，即使加息3厘，供款佔入息比率也只是60%（見圖中綠點），與98年高峰76%仍相去甚遠！
「借7成分20年還」假設 不切實際
把兩個不同計算方法的「供款佔入息比率」作長期對比，我們可清楚見到2010年前，兩組數據無論是水平抑或季度變化的差異都不大，但自2010年起政府引用的「假設」開始與「實際」數據背馳，並逐漸大幅拋離後者。原因就是過去10年，隨着金管局收緊按揭成數，令政府一直使用「借7成、分20年還款」的假設，變得愈來愈不切實際。
因為雖然樓價上升，市場需要借的按揭金額理論上或會增加，但在按揭成數限制下，置業者根本「想借多啲都唔得」！例如，580萬元的單位最多可承造464萬元按揭（即8成），若樓價升至620萬元，則最高貸款額只有372萬元（即6成）；即使樓價升至900萬元，最高貸款額也只是450萬元（即5成）。無論如何，政府假設的「7成按揭」就是不成立！由此推之，置業者由於平均借貸成數低，銀行也大有條件容許置業者「拉長來還」，令20年期的按揭愈來愈少！
結果是，二手樓市中，能夠置業的基本上都是其家庭本身已有物業或其他資產，也就是俗稱的「父幹」！讀書優秀、工作出色的年輕人，雖然收入高絕對供得起樓，但苦於出身清貧沒有「父幹」，大可能會在置業一環輸給遠不及自己努力，但有父母資助首期的同儕！
更尤甚者，大量本來可以在8至10年前置業的家庭，錯信了金管局或前財爺的「溫馨提示」延遲「上車」，或者在二手市場付不出高昂首期的人，不是被迫租樓，把辛勤勞動的成果被迫與業主分享；就是被迫在一手市場使用發展商提供的融資服務，是金管局變相「迫發展商賺錢」！
金管局不明白的是，當他們不斷使用不切實際的數據來指樓市風險高企，因此收緊按揭成數、加強壓力測試之時，其實正正確保了樓市愈來愈安全：因為能置業的都是付得起愈來愈多首期、收入穩定可觀的人！當然，這同時也確保了房屋作為財富的儲藏工具，分配變得愈來愈不均！
影響200萬家庭置業 分配更不均
金管局或許覺得，單靠港人的購買力，不可能支撑樓市在如此緊縮的按揭成數下繼續上升。不過，支付買家印花稅的成交持續在低位徘徊，便已是鐵證如山說明擁有資產的港人「荷包之深」。筆者倒想問局方，你們有港人家庭資產的數據嗎？你們知道過去20年港人持有非本地物業的情況嗎？別說這些，局方事實上連港人持有非住宅物業（如工廈、商舖、車位）的情況也不掌握！既然這些基本數據在本港一概並不備全（亦令關於跨代流動、財富不均等議題研究甚為艱難），金管局哪來的自信，認為購買力在10年前已經「見底」？哪來的理據說「樓市過熱風險上升」？
在私人市場，一個金融分析員做錯決定，或會連累其客人投資失利，頂多是花紅不保、丟了飯碗；金管局作為我城中央銀行，其分析結果卻是政府高層制定政策的重要基礎，一旦失誤會直接影響200多萬個本港家庭的福祉！而局方已經錯足10年！該局總裁陳德霖退休在即，他在任10年引入的一系列政策，是否欠了港人一個交代？
（作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。）
撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員