2018-12-22
經濟日報
政府剛公布的長策「雙重蠶食」私樓供應，每年供應甚至低於市場吸納量，難免給市場供應緊絀的感覺，又加上加息步伐放慢，均有利縮短樓市調整期。
每年一手吸納量 達1.7萬伙
隨着「六四比」落實更改為「七三比」，每年私樓供應將減少至1.35萬伙，相較近幾年土地註冊處的一手吸納量，每年達1.6萬至1.7萬伙，低1至2成；即使以過去10年私樓吸納量約1.45萬伙，仍低逾6%，預示長遠私樓供應肯定供不應求。
至於將首置上車盤列入私樓供應，但首置盤設有入息、資產限制，轉售、出租亦設禁售期，性質始終與私樓有所不同，難以完全成為私樓的代替品。因此，扣除首置盤後的真正私樓供應量，恐怕將比1.35萬伙更少，堆積樓價急升土壤。
事實上，過去5年的私樓落成量共6.8萬伙，平均每年剛好是1.35萬伙，惟供應短缺，導致過去5年同期樓價升54%。
政府多番強調，短期內私樓無論樓花或現樓供應，仍然會維持高水平，而長策的房屋供應落實亦需要時間反映。
預期供應減 或刺激提早入市
不過，本港樓市的走勢往往受市場預期及投資情緒影響，一旦未來私樓供應減少的預期，在投資者或者用家心中形成，並相信供應減少會為長遠樓價帶來支持，不排除會刺激部分購買力提早入市，繼而令現時樓市調整期提早結束。
近期有不少原本利淡樓市的消息轉趨正面或中性，以加息為例，過去市場憂慮本港加息周期在今年9月開始，持續加息將為樓價帶來壓力，惟現時美國聯儲局加息步伐正在減慢，明年或只會加息2次。「息魔」陰霾減退有利市場重拾信心，提早結束調整期。
撰文 : 余敏欽