2019-05-23
東方日報
今年初香港住宅樓市開始反彈，之後樓價愈漲愈急，美資大行摩根大通發表報告預期，下半年香港住宅樓價還會再漲5%，令到全年樓價漲幅約達10%。不過，該行同時預警政府或再「出招」壓抑樓價，更估計可能會有「三招」，包括加強對非香港居民置業的限制、遏抑投資需求及提高銀行按揭貸款風險權重。
摩通指出，香港住宅樓市氣氛顯著改善，今年三月份二手住宅成交量較去年九月顯著反彈1.8倍，較去年首季平均每月成交亦高30%。此外，今年首季一手住宅成交量達4,700個單位，按年增加33%，預期新盤成交量將持續增加。該行又稱，未來四年半市場上可供出售的私宅單位估計約93,000個，連同未來三年每年約有17,000個公營房屋單位落成，意味未來三年香港公私營住宅每年總供應量約37,000個單位。不過，政府改變公私營住宅用地供應比例，藉此增加公營房屋供應，將影響未來可供預售私宅的供應。
政府過去推出多項遏抑樓價措施，可惜實質成效不大。隨着樓價上揚，摩通預警政府可能會再度透過行政措施冷卻樓市，其中兩招是進一步限制非香港居民在港置業及壓抑投資需求。
辣招反效果 學者籲撤銷
政府之前推出針對非香港永久居民、稅率為15%的買家印花稅，及將購買第二個住宅單位的印花稅劃一至15%。該行認為政府或需將印花稅顯著提高，或參考內地的限購令，透過行政措施限制非香港居民置業或限制買入第二個單位。
中大經濟系副教授莊太量認為，政府每次加辣之後，樓價反而繼續向上，所以現時根本沒有需要再加辣，反而是要撤辣。事實上，過去私宅供應增加，對減慢樓價升勢沒有幫助，他認為未來只需要在公營房屋措施着手便可。
有「白旋風」之稱的資深投資者陳清白表示，現時樓價高企，投資者紛紛以高價出貨，就只有「傻仔」才會入貨，所以政府根本不用再「出招」去壓抑樓市。樓價漲勢早已與基本因素脫節，遲早會回落。
至於摩通估計的第三招壓抑樓市措施，是提高銀行按揭貸款風險權重。該行指出，目前低息環境是買家繼續爭相入市的誘因，因此香港金融管理局宜提高銀行按揭貸款風險權重（即增加銀行承做按揭貸款時佔用的資本水平），意味將會增加銀行承做按揭的成本，甚至可能間接刺激銀行上調按揭利率。
金融界撐提高按揭風險權重
有資深零售銀行家表示，金管局難再收緊按揭成數，否則會令上車買家因首期不足，以致「愈買愈細」的情況進一步惡化。今年來加息預期降溫，港元拆息疲軟，令大型銀行及中小型銀行在資金成本上的差距擴大，按揭市場上只有大行取態仍積極，相信提高按揭貸款風險權重，可以令按揭市場及樓市降溫。
香港銀行計算資本主要分為兩大方式，分別為滙豐銀行、中國銀行（香港）(02388)、恒生銀行(00011)及渣打銀行（香港）等八家銀行採用的內評法，以及其他銀行採用的標準法，而內評法的模式較複雜，但現時計算按揭貸款的資本成本時，要求會較低。
金管局在一三年二月首次從資本入手，調高內評法銀行的新做按揭貸款風險權重，下限一律設定於15%，並於一六年六月底擴大至適用於內評法銀行的所有按揭貸款，一七年更進一步將相關最低要求提高至25%，但仍低於採用標準法銀行的35%，意味八間大型銀行爭奪按揭時，資本上更有優勢。
該名銀行家又認為，政府要活化二手市場，或會研究將空置稅由一手市場擴大至二手物業，但可能會面對投資者及退休人士的反對。