2018-12-18
經濟日報
銀行估價跌幅比樓價更急，主因是二手市場成交宗數少，令估價容易出現較大的波動，亦間接令買家上車難度較旺市時更高。
銀行估價多數是參考市場的數據而調整，現市場上成交宗數少，以提供逾萬伙太古城為例，上月僅錄約11宗買賣，惟這些少數成交，已成為左右銀行估價的參考數據。故此1、2宗低價成交，亦足以拖低數據平均值，令銀行估價較易出現波動。以屯門大興花園為例，一個面積394平方呎單位，估價最新報473萬元，按周跌5%。
倘加息成本增 銀行批貸審慎
估價波動對於買家而言，有甚麼影響？一般而言，單位估價反映銀行對後市的信心。旺市下，銀行估價可以按周升1、2%，估價追貼業主叫價，有利買家高追入市，並推動成交量。而即使成交價與估價有差異，出現估價不足情況，由於銀行對後市有信心，大多會為單位承造按揭，並按買家背景及質素，調高單位估價，令其能夠成功上車。
不過，現時外圍經濟不明朗，以及12月份加息機會大。種種因素令樓價出現下行，銀行承擔的借貸風險高，最主要是一些可承造價9成按揭上車屋苑，假設樓價跌逾1成，單位已有機會變成負資產。為保持穩健性，上車屋苑估價收緊速度相對快，如大埔中心2房單位，估價最新報501萬元，按月跌1成。
另外，加息亦令資金成本上升，銀行審批按揭時，亦會相對審慎。故此，逆市下買家置業，置業難度或比旺市時更高。