2018-12-17
經濟日報
投資市場氣氛一般，資深舖位投資者黎永滔認為，商舖租金已止跌，惟難以反彈，加上中美貿易戰影響，明年商舖租售價僅平穩，長遠較看好觀塘區商舖。
今年下半年整體投資氣氛淡靜，工商舖交投全線下跌，市場預期明年初或有起色。惟黎永滔相信，中美貿易戰成投資市場最大憂慮，並不會短期內可以解決，「貿易戰是中美角力，美國正針對中國，絕對不會短時間可以解決。始終內地資金短缺，單靠本地資金難推高個市，相信交投淡靜可能持續2至3年，持有現金等機會最好。」
至於其他影響樓市的因素中，息口亦是不可忽略，他認為：「息口向上是必然，但目前情況不似大幅加息，如果加息1厘以內仍安全。」
內地經濟放緩 舖租跌定難彈
黎永滔認為，即使沒有中美貿易戰，舖市近年交投亦相對淡靜，主因舖租大幅回調，投資者興趣大降，他認為舖租調整已完結，「舖租已跌至有零售商認為合理水平，一線位吉舖也在減少，目前零售商想短租核心區一線位也不易。早年零售轉勢，業主未接受大幅減租，等待半年、一年後市況無起色，最終面對現實減租。」
即使租金跌定，他認為舖租也難反彈，「消費力受內地經濟放緩影響，加上模式轉變，以前送禮如今自用，內地客消費自然不及當年，租金難回昔日水平，明年舖租僅平穩。」
投資商舖要揀有變化的地區，他睇好觀塘區前景，值得投資，「裕民坊重建涉及很多住宅單位，未來人口肯定增加，過往因重建，附近居民消費轉向apm、開源道工業區一帶。日後住宅落成，消費重回裕民坊，周邊舖位肯定受惠。」另外，他亦睇好土瓜灣，受港鐵沙中線日後通車帶動，「人口多了就自然對商舖需求大，揀舖必須留意有變化的地區。」
向來以投資核心區舖為主的黎永滔，今年一反常態殺入民生區，年中以2.75億元購入荃灣中心商場II期11至14座商場部分舖位樓面，面積共約38,059平方呎，平均呎價約7,226元。物業原由新地（00016）持有，由3個租客租用，包括超市及護老院，每月租金收入約42.5萬元，以成交價計，租賃回報約1.9厘。罕有投資民生舖，他指勝在呎價便宜，「呎價僅7,000元比樓上住宅更便宜，地價也不止吧。目前回報率約2厘，但仍有很多舖位未租出，涉及約1萬平方呎，如果招攬餐廳等，全數租出月租可達120萬元，回報可達5厘。」
他分析，民生區舖位回報率較高，現仍有投資價值，「核心區舖位不是不想買，而是沒有貨買，業主持貨力太強。地區商場勝在租金回報高，可以賺息差，如果買核心區，回報率2厘，不太划算。」
核心區舖回報率低 「不太划算」
核心區方面，他今年以約4.4億元，售出中環皇后大道中41號舖位，面積合共約4,450平方呎，呎價近10萬元。他指會留意以旺角及尖沙咀商舖，「銅鑼灣、中環區一二線人流相差甚遠，旺角、尖沙咀很多地段也有人流，亦有較多商舖可買，可再留意。」
去年他斥7億元，購入尖沙咀彌敦道複式舖位，現正進行改裝工程，加裝扶手電梯通往1及2樓，明年尾招租，工程涉資2,000萬至3,000萬元。另外，他早年購入銅鑼灣景隆街地盤自行發展，興建樓高4層商舖，明年可望落成，希望由單一租客承租4,000平方呎樓面，初步意向月租約150萬元。
撰文 : 梁建國