2019-05-20
明報
【明報專訊】主要從事銷售兒童護理產品、前稱青蛙王子的民企中國兒童護理（1259），近年有多宗奇怪交易，其中2017年以近1.6億元估值，收購包括漢廬等歷史建築的元朗牛潭尾地皮五成權益，本報翻查資料，發現相關地皮過去10年多次易手，估值更曾由逾10億元急跌至800萬元，價錢猶如「海鮮價」，相差近125倍。
明報記者 方楚茵
本報曾致電及電郵中國兒童護理的香港辦公室及投資者關係部門查詢有關交易資料，電話均未能接通，而發出電郵至截稿前亦不獲回覆。
中國兒童護理截稿前未覆
中國兒童護理收購元朗地皮後，過去兩年一直在年報中稱，有意清拆地皮上建築物並向政府申請重新發展，聲言相信「取得政府有關批准並無法律障礙」。不過，本報發現，牛潭尾地皮上建有包括漢廬等分屬二級及三級的歷史建築，至今一直未見公布新進展。
民企買歷史建築地估值離奇。翻查資料，該批地皮過去10年多次易手，最早在公開資料出現是2009年由新煮意（8179）控股股東黃泰昌，以1.2億元將多幅元朗牛潭尾地皮售予股壇活躍人士江龍章旗下赤兔資本；同年11月，赤兔資本以10.85億元轉售給當時仍稱為香港生命的GEM上市公司譽滿國際（8212），估值急升9倍。
譽滿收購地皮後發展成私營骨灰龕「明月山」，惟遭城規反對及勒令停止經營，最終譽滿在2013年再將整個項目，以僅800萬元售予商人陳啟閣。其後地皮歷經5年後「拆骨」，當中10幅涉及漢廬、庭園等歷史建築的新圍村地皮，在2017年獲中國兒童護理以7900萬元收購五成權益，相當於整個項目估值約1.58億元。
值得留意的是，中國兒童護理收購地皮權益交易前後，出現多名關鍵人物。譽滿在2013年2月宣布出售牛潭尾地皮後，原來為地皮提供按揭、由黃泰昌創辦的匯豪按揭（Royal Mortgage Limited）入稟向譽滿追討欠款，直至2014年匯豪成功取得譽滿當時抵押的牛潭尾地皮擁有權，將包括漢廬部分地皮轉讓予商人林志文。
作為匯豪按揭創辦人的黃泰昌在2014年8月辭任董事後，由商人馬志明接手，馬在2017年1月獲中國兒童護理委任為執董，似乎是交易契機。不足兩個月後，中國兒童護理收購牛潭尾地皮50%權益。馬志明、黃泰昌及匯豪都有不少聯繫（見圖）。
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典回應查詢時表示，目前資料難直接估算地皮價值，但按公開資料，地皮在《牛潭尾分區計劃大綱圖》被劃作「鄉村式發展（V Zone）」地帶，只可用作丁屋、村屋發展，發展上或涉及丁權的複雜操作。
張聖典指若要改劃作住宅用途或增加發展密度，涉及多重挑戰，包括農地改劃需通過城規會、古蹟辦、區議會等20個部門，亦涉及補地價，而且地皮涉及歷史建築，任何改建都需向古蹟辦申請，阻力不少。
參考鄰近農地或只值670萬
此外，本報參閱市場資料，目前鄰近農地每平方呎售價約500元，折算地皮價值約670萬元，即使未來獲批較高容積率，發展難度與獲利空間之間或存在巨大差距。