2018-12-17
經濟日報
美國加息前夕，本地銀行突然爆發減息戰，中銀香港（02388）突然調低綠表公、居屋單位按揭息率0.1厘，實際利率低至2.275厘。
市場消息透露，近期綠表公、居屋（未補地價）交投升溫，吸引銀行增加資源搶客。中銀香港原本為相關市場的置業人士，提供最優惠利率P減2.75厘（P以5.125厘計），即實際按揭利率2.375厘。上周末突然通知代理，最新息率改為全期P減2.85厘，實際按揭利率2.275厘，即減息0.1厘搶客，此息率比私樓更低。
代理指出，減息0.1厘，雖然每100萬元貸款，每月供款實質僅少49元，但是以還款期25年計，全期利息減少約1.5萬元，節省4.6%，對於置業人士算是不俗的優惠。
現金回贈 達貸款額2.05%
事實上，除了息率稍為降低0.1厘外，中銀香港提供相等於貸款額2.05%的現金回贈，比其他銀行提供1.85%至1.95%更加吸引，兩者合併之下，中銀新推出的按揭方案成為市場最吸引的綠表公、居屋按揭方案。
政府6月底宣布52折推售新居屋後，綠表公、居屋市場交投即時跌至低點，9月份全月僅65宗成交。
但新一批白居二及新居屋向隅客回流市場後，相關市場急速升溫，房委會公布數字顯示，11月份共錄197宗綠表公、居屋單位成交，是近2年最活躍的月份，加上新居屋於2月份揀樓，大型銀行搶先增加資源搶佔該市場並不出奇。
短期谷生意 須下月提取貸款
至於會否引起新一輪減息戰，業界人士一般估計，引起大規模減息戰的機會不大，除非銀行將相關按揭優惠推廣至私樓市場。因為綠表公、居屋市場成交量始終不多，銀碼也相對較細，銀行投入資源並不多；其次，據悉中銀新推出的方案，置業人士需在下月底前提取貸款，明顯是屬於短期谷生意的行動，故引發大規模減息戰的機會不大，但是當遇到優質客戶，在互相競價時，相信其他銀行也會跟隨大行增加優惠搶客。
不過，有前線地產代理坦言，銀行減息0.1厘，對綠表市場買家的吸引力並不算大，這類買家最關注的，反而是按揭年期及首期支出。
一般綠表買家希望要求95%按揭及最長達25年供款。但是現時市場不少二手公、居屋的樓齡已經超過30年，若置業人士要做95%按揭，供款可能供5年，5年後借貸成數要降至6成，即首5年要加大供款金額。
如果首次發售超過30年，綠表買家只可借樓價6成，則年期可達25年，而且不用入息證明，及不計算壓力測試。由於各銀行的限制均不同，所以綠表買家入市前必須查詢清楚。
撰文 : 黎煥成