2014-05-30
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
唐榮過去一直指出，新樓花供應量少、入伙新盤供應少，是造成租金上揚的其中一個因素，當有大量新盤入伙，租盤大量湧現，業主競逐租客，才能創造租金下調的條件。
而且，市場有不少「貪新」租客，便宜點的租金可以租用人家的全新樓，亦能吸納同區二手屋苑的客源，創造平抑租金的條件。不過，新樓入伙，較大數量的租盤湧現，市場披露的成交有時頗為波動，需要多問一問才知詳貌。
未有成交參考 租金信息混亂
事緣唐榮日前收到一些成交信息頗為吊詭，先看看內容：
洪水橋低密度屋苑溱林於本月陸續入伙，迅速錄得兩宗租務成交。最新租務成交為8座地下連花園單位，實用面積1,230平方呎，4房雙套房間隔，連689平方呎大花園，以及1個車位，月租2.2萬元，折合平均實用呎租17.9元。按業主於2013年以947.3萬元買入價計，上址租金回報約2.8厘。
至於屋苑首宗租務成交為9座高層B室，實用面積1,006平方呎，4房套房間隔，連車位月租2.2萬元，折合平均實用呎租21.9元。按業主於2013年以661.3萬元買入價計，現租出單位回報達4厘。
是否租得快，未有成交參考前可取得較理想租金？
溱林屬低密度式分層及洋房屋苑，溱林位於元朗唐人新村洪順路18號，提供11座4層高分層單位，另有29座花園大屋，合共提供236伙。分層單位間隔包含1至4房單位。本月入伙後約有20個單位放租，當中只有5個為匙盤。
現時放租盤中，兩房特色戶最平月租叫價1.5萬元，3房分層戶月租叫價1.4萬元起，4房戶月租叫價普遍逾2萬元。
問題來了，兩個單位實用面積相差224平方呎、較大單位有雙套房、兩者均連車位，除了實用面積，最大差異應該是層數，高層與地下分別，另一當然是有沒有連花園，大單位連面積達689平方呎的花園。
換言之，較大的單位而且連花園，但每月租金竟然與另一較小單位相同，均是2.2萬元。
回報計算 須留意是否全包
一般準租戶如何參考？大花園單位呎租是17.9元，另一較小單位呎租是21.9元，兩者每平方呎相差4元。另外，新盤單位回報竟然高達4厘的高水平，亦引起關注，因為新盤或多或少有溢價，還能享4厘水平？
經過區內打聽，原來該連花園的大單位不連差餉地租及管理費的方式出租，而高層單位則為「全包宴」。據悉，該地下連花園單位市值月租大概是2.7萬元左右，每呎租金22元，而「全包宴」計算的回報率約為3.4厘。
這個成交亦告訴市場，以帳面的租金收入去計算回報率仍有不足，一些「硬」支出仍是買樓收租不能忽略，像上文的連花園單位，差餉地租及管理費大約吃掉0.6厘回報，換言之，另一個面積較小全包宴單位扣除相關支出，回報當然沒有4厘的高水平，還有每年物業稅及預留維修翻新費用等。
今年屬入伙高峰年份，估計17,610伙落成，花多眼亂，準租客要留神。