2014-05-29
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
大埔白石角一幅地皮，終於在市場擔憂流標中成功出售，不過，又帶來另一個影響，真是賣不出又怕！賣出更怕！
發展商看淡樓市 指標作用大
怕賣不出的原因是大埔豪宅地若接連兩次流標的話，市場會疑惑是政府抱着高地價還是發展商以超低價偷雞？不過，賣不出，可以說市場未有最新的地皮價格指標，亦不會對樓價造成較大的影響。賣出更怕的原因當然是，地價出現大幅調整，是發展商預期未來樓價偏淡，出價保守，對新界東樓價的指標作用更大。
其實這次大埔地以低價售出，原因與上次相同，今年3月流標的同區地皮，傳聞港府的底價約每平方呎樓面地價4,000元，發展商均未達底價，換言之發展商全部出價低於上述水平，而今次售出，由於成交價是每平方呎3,300元，亦即其餘落敗的均低於呎價3,300元，甚至讓市場懷疑有低於3,000元的可能性。
地價下跌，綜合過去的分析，有以下這些原因：
1. 供應龐大：今年3月流標的白石角地皮，可建樓面約72萬平方呎（下文均以四捨五入計算），剛售出的一幅可建73萬平方呎樓面，這是2013/14年度的賣地計劃。2014/15年度的賣地計劃，大埔推地更驚人，白石角地共有4幅，可建樓面310萬平方呎、2幅大埔露輝路地皮，可建樓面50萬平方呎、還有一幅汀角路地皮，可建樓面40萬平方呎。合共9幅地皮，可建樓面達545萬平方呎，如果以1,000平方呎一個中低密度單位計算，可建單位達5,450個。
招標時間近 互相競爭機會大
2. 供應密集：9幅土地幾乎均在2014年招標（最遲亦在2015年3月前），換言之，因投得的時間極為接近，極有可能同期推售樓花、同期落成入伙，可以粗略估計，9幅地大約在2017/18年度左右可售樓花、2020/21年度左右落成入伙，除非單一財團購入，否則互相競爭機會大。
3. 建費高企：政府評估地皮出售底價，當然以同區成交作參考，不過，發展商一直指建築費高昂及持續上升（官方也有相同說法），自然考慮壓低地價抵銷建築費上升，每呎壓500元已經可以由近4,000元變成大幅低於4,000元的3,300元投得價。
4. 地皮改劃：不確定附近會不會起樓：出售住宅地皮，如果周邊土地原為政府社團休憩用地或者綠化帶，在競投前不會把將有較多供應列入考慮，但忽然同區供應增多，那不得不趨向保守，大埔白石角比鄰地皮改劃及頻繁推出，供應增加，若配合市況偏淡，發展商更傾向保守。這就是原本可預測的土地供應，但因政府的改劃土地用途，非建屋地變建屋地，變成突然增加的變數，發展商自然趨向忍手。
發展區密度增 發展商趨審慎
5. 密度增加：即使市區啟德地，雖然有市場解讀為同區第二高地價成交，不過最新售出的一幅啟德地，樓面地價每平方呎6,101，仍較對上一幅低約7%，或多或少反映發展商的審慎，究其原因，或與啟德新發展區的單位供應有關，港府加大啟德發展區的密度，估計可建單位由近3.32萬伙增加至4萬伙，多建約6,850伙，供應增幅近21%。
6. 樓市不明：目前對樓市前景預測普遍偏淡，現在投地未來賣樓花幾乎肯定在較高利率環境，另外，辣招可見情況又不會削減，尤其是滲入中港矛盾的買家印花稅，估計即使逐步退市，非港人買樓付15%買家印花稅將會是最後一項撤除的，換言之，中大型單位欠缺過往內地豪客承接等等均造成出價保守條件。