2014-05-28
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
近年港府調控樓市，當時市場曾猜測政府遏抑的目標，當時市場估計樓價大約調整兩成，政府將會減辣或者退市，其中一個理由與特首梁振英有關。
值得留意的是，港府從來未有明確表示其調控樓市的目標，如樓價要跌多少？成交量要減多少？甚至如買家印花稅，是要完全趕絕非港人購買還是容許某個比例，其實港府均未有明言政策目標。
港府調控目標 料樓價跌2成
不過，當時一些接近官方消息人士的意見有這樣的評估，樓價大約回到梁振英當選或就任時，梁振英在2012年3月當選、同年7月就任，能夠「打回原形」應該可以對市民有所交代，若依此計算，大約是回落兩成左右的水平。
周二《經濟日報》報道，特首梁振英前日（26日）在策略發展委員會的閉門會議上，主動詢問各委員，如果要減少20%的自由行旅客，有何意見？又表示希望了解各委員認為應如何減少自由行旅客數目。
昨日他再補充指出，這不是一個提議來的，這是眾多討論的數字和做法的其中一個。大家亦知道無人可以有一個措施，可以說很準確地調控遊客的數字，減百分之二十或減百分之十五等。
舖價與自由行 回落幅度相若
還是事有湊巧，削減自由行，居然又是20%的水平，似乎特區政府對20%有一定偏好？！不過，既然特首有此提議，對舖市的影響，亦可作出一些假設。附表是差餉物業估價署最新3月數字與2003年同期的數字（自由行前後），有關零售物業的售價和租金比較，租金分區升幅由100至129%不等、而售價升幅由224至344%。
本報昨指出，2012年的自由行訪港人次是2,314萬，2013年已增至2,746萬，增幅是18%；2011年數字是1,834萬人次，與2012年比較，增幅更是26%。換言之，如果減了20%，人次減至2,197萬，人數上大概回到2011至2012年之間的水平。假設人數減兩成，生意額會否減兩成？從而引發租金售價跌兩成？那又回到哪一個水平？
依照差餉物業估價署的零售樓宇租金及價格指數，租金方面，2014年3月是169點，若跌兩成將跌至135.2點，唐榮翻查紀錄，商舖大約回到2011年7月左右的租金水平。
至於商舖價格方面，由於升幅強勁，2014年3月價格指數是502.2點，假設跌兩成至401.8點，其實價位大約回落至2012年5月左右的水平，換言之，租售價與自由行若減少後，回落幅度相若的時段其實頗為接近。