2014-05-26
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
市建局最近推出觀塘市中心重建項目招標，入場費要80億元，估計不少中、小型發展商要合組財團，但當局對此卻設有不少限制，其中一間發展商最少要持股逾50%，門檻甚高。
觀塘市中心重建項目，屬市建局成立以來最大型的物業項目，今次推出招標的地盤位於第2及第3發展區，地盤面積達23.41萬平方呎，總可建樓面面積達185.35萬平方呎，合共可興建約1,700伙住宅單位。
觀塘項目補貼18億 分擔風險
由於項目的發展規模龐大，市建局為吸引更多發展商參與競投，亦首次就旗下重建項目，在內地刊登廣告，而且更「破天荒」出資近18億元補貼項目，負責興建項目平台商場及其他政府設施，減輕發展商的財務壓力，變相亦分擔了項目的發展風險。
雖然市建局補貼的18億元，只是佔項目總投資額180億元的10%，對大型發展商來說未必具有太大意義，但中、小型發展商來說卻是一個不小的數目，足夠競投賣地計劃內不少住宅用地，例如最近批出的馬鞍山白石、沙田九肚第56A區B6地盤及朗屏站南面用地等，地價亦只是介乎12.2億至18.26億元，分別具有臨海、豪宅地段及鐵路等優勢。
事實上，市建局今次補貼平台商場及其他政府設施的安排，還有另一層意義，就是有關的樓面不會招標出售，而會由市建局持有收租，所涉及的樓面面積約15.53萬平方呎，對大型發展商來說可能會降低了項目價值，但從中、小型發展商的角度看，項目的複雜性及風險卻有所下降。
需有發展商持股逾半 門檻高
鑑於項目的投標價最少要80億元，即使扣除18億元補貼，連同建築及利息等成本，總投資額亦高達160億元，相信除了大型發展商之外，其他中、小型發展商需要合組財團，才有足夠的資金參與投標。
雖然市建局設法引入更多發展商投標，增加市場競爭，但對合組財團的發展商卻設有不少限制，例如合組財團名單最多只可以有4間發展商，而且其中1間最少要持有項目逾50%權益，以項目總投資額160億元計算，所要投放的資金便達80億元，足夠競投3幅啟德市區用地。
發展商避大筆資金 投放一項目
在現時的樓市氣氛之下，不少發展商都盡量避免將大筆資金，投放在單一個項目上，寧願在全港各區吸納更多不同類型的用地。早前港鐵（00066）馬鐵大圍站上蓋項目，即使地皮具備優越的鐵路優勢，但因項目投資額達290億元，即使是大型發展商，其出價亦相當保守，項目最終以流標收場。
翻查賣地資料，最近兩年中、小型發展商合組財團的權益比例，亦趨向平衡。即使地價只有約30億元，牽頭的發展商所持的權益，亦由過往的50%降低至35%至40%，進一步攤分投資風險。
但反觀市建局觀塘市中心重建項目，現時對合組財團的限制，似乎未能迎合中、小型發展商，攤分投資風險的需求，最終在獲邀投標的10間發展商之中，可能只有長實（00001）、恒地（00012）、新地（00016）及信置（00083）等幾間財團入標。