2014-05-26
經濟日報
玄學家蘇民峰喜歡投資舖位，他表示買舖絕不單靠睇風水，最重要還是睇前景、人流及回報率，而他對中環舖情有獨鍾，認為中環承租力強，投資穩陣。
蘇民峰在投資上以物業為主，當中主打舖位市場，他不算是密密入貨，平均兩至三年才購一間舖，近日他以3,000萬元，購入中環堅道45號地下，面積約1,080平方呎，呎價約2.77萬元，舖位現由按摩店以每月6.5萬元承租，回報率約2.6厘。
問到買入該舖原因，他指出理由簡單，就是併購，「其實個位不算好值得買，單單睇個舖不算太特別，堅道舖面較窄，個別舖未必有大櫥窗。不過因為我持有比鄰43號舖，購入後可以打通，日後可租給餐廳等，其他人買此舖是無意思，單睇回報率不高。」
交吉少升值力強 行西邊運
蘇師傅對中環舖位情有獨鍾，近年多番入市，如2004年9月購入結志街10號全幢舊樓，其後分階段沽貨，大幅獲利約4,210萬元。現時仍持有該區些利街、伊利近街等合共5舖，他謂中環舖勝在穩陣，有升值潛力外，舖位好少交吉，「中環舖穩陣，買舖最怕租不出，多租少租可以計數，中環舖好少交吉，加上我經常到該區玩樂，非常熟悉。」
他謂舖位好玩之處，是考眼光，測試對地段認識程度，「好似多年前買些利街舖時，銀行估價認為該舖月租最多6萬至8萬元，但我一睇已知超過10萬元，結果購入後以每月11.5萬元租出。」
對風水熟悉，對投資舖位是否有幫助？蘇師傅認為，買舖主要講回報、人流、前景等，再配合地運，「我買舖不是睇短線，好少沽貨，長線我睇好中環，因為中區警署活化項目可帶動人流。至於地運，由於20年轉一次地運，2004年起開始行西邊運，由德己立街開始計，之後到擺花街、荷李活道、伊利近街，至堅道，所以我經常留意堅道舖。事實上，地段租金已大幅向上，如我購入物業對面舖，1,400呎舖月租18萬元。」
中環舖勝在收租穩陣，蘇師傅指買其他區舖便知各區表現不一，「2006年我用550萬元購筲箕灣東大街舖，舖位面積達2,000平方呎，業主售後租回一年後我放租，結果交吉半年無人租，後來以750萬元沽出。」
自由行概念區 舖價多泡沫
他又提到，中環區有別於自由行概念較重的銅鑼灣及尖沙咀，泡沫較少，「有自由行概念地區其實有風險，鐘錶珠寶生意明顯轉差。我好喜歡儲錶，近來錶行不時打給我推銷，對上一次情況類近是金融海嘯，反映街舖生意轉弱，舖位租金開始回軟。」
他提醒，盲目投資舖位定有危險，「舖位市場有好多『盲毛』去搶，以為50萬元租變100萬元租，所以你睇尖沙咀有些二三線街好多交吉。」
撰文:梁建國