政府早年有意將啟德郵輪碼頭，打造成「亞洲瑞士」旅遊區，並將跑道區前排6幅臨海地規劃為酒店帶，但因應住宅需求殷切，現時僅餘3幅用地保留為酒店及商業用途，協同效應驟減。
早年擬打造旅遊區 吸高端客
旅遊業為本港四大支柱產業之一，政府2014年曾提出將面向維港的6幅啟德跑道地，效法新加坡金沙度假村，發展成集美食、娛樂及商務於一身的特色酒店群，預計共提供約4,500至5,500個酒店房間，吸引高端旅客，並與郵輪碼頭產生協同效應。
不過，隨着近年旅遊零售業增長放緩，對酒店樓面需求減少，反而住屋需求強勁下，政府續多次就啟德發展規劃作檢討，將多幅跑道區上的商用地改為住宅發展，使酒店地由高峰期的6幅，減半至3幅可作酒店及商業用途，估計酒店房間數目將減至約1,500至2,000個，令原構思的設施配套未必可促成預期的龐大協同效應。
同時，為提高東九龍一帶連接，政府早於2004年計劃興建長約9公里的高架單軌鐵路系統，貫通啟德發展區、跑道區，至觀塘避風塘等，但現仍處可行性研究階段，尚未落實；加上郵輪碼頭的水上運輸連接也未有定案，缺乏完善交通支援，令該帶發展酒店增添難度。
除是次流標地皮外，比鄰的4號商業/酒店地皮，佔地約11.5萬平方呎，可建樓面約86.3萬平方呎，原定今季推出，現時未知會否押後出售。有測量師亦將該地估值下調1成，現值約112億至121億元，每平方呎樓面地價1.3萬至1.4萬元。
撰文 : 鍾綺敏