複雜的風險年代

撰文:汪敦敬 祥益地產總裁 欄名:專家論市 很多人以為本人是樓市「好友」，其實這樣說不對，因為我其實在98年後也是大淡友。 02年時我唱得淡到連我的同事也充滿疑惑，去到03年之後，老汪變了好友，08年金融海嘯後我更強調「不買樓的風險」，當時不少人也笑我認為「不買樓何來風險」？其實我說的正是中學生的「機會成本」理論，結果09年頭有能力有需要買樓而無入市的人，損失應是近數十年最大的一次投資決定。 近幾個月我撰文強調「二手放盤量大減」，認為樓市正陷入民粹之中，以供求邏輯來說樓市仍在上升軌，加上租盤在減少，租金應向上，而且樓市辣招抑制市場大部分購買力，市場的成交只是代表小部分人的購買力，看屯門200萬元私樓放盤量，由兩年前數以千計到了現在將快絕迹，可見樓價雖然差不多，但實質的值其實仍大幅上升中。 本人其實不是唱好，只是不想市民單純地去看樓市，甚麼土地供應、平均收入、美國加息等等觀念，其影響力也被過分高估，如果要看淡樓市，我認為香港人普遍也低估了近期中國的終極調控，我覺得今次是中央政府掌握主動權的，而且有結構性的改變，中央在變革後更能在地區局面控制大局，因此影響的人比想像中多許多，香港樓市必受衝擊。 是否上車 應量力而為 下半年樓市的購買力必然嚴重地受到影響，但股票的滬港直通車既然大約在半年（10月）後開始，我認為中央已有了整頓市場的時間表，經濟將在半年內到谷底然後再重新起步。樓市投資仍然是最可靠的，雖然香港政府增加供應始終一日會到一個飽和點，但是過程艱辛，且物價及建築成本不斷向上情形下，到真正調節時相信樓價仍比今天高得多呢！ 時局變幻莫測，在機會成本的真理下，我認為用家不要猜測市場了，就以量力而為來決定是否上車了，有能力就早買，力量未足夠可退而求其次。勉強入市，就算捉到時機買卻可能守不到收成時。