2014-05-23
經濟日報
長實（00001）環宇海灣首批有近6成單位，折實後呎價與二手相若或高於二手，偏離市場對項目會大劈價的預期，可見政府放寬雙倍印花稅換樓期限，令發展商推盤信心增強。
首批逾半單位 高於二手價
環宇海灣首批350伙，扣盡即供及印花稅優惠等所有折扣後，呎價7,634元起，入場價明顯較同區二手為低，但若細看首批所有單位的價單呎價，會發現首批單位並非一律較二手價平。
現時同區二手平均實用呎價約1萬元，以項目最高15.75%折扣計算，價單呎價約1.2萬元的單位折盡後呎售約10,110元，與二手價接近，而首批價單呎價1.2萬元以上的單位共203伙，佔首批58%，即首批有58%單位折實後呎價與二手相若、甚或高於二手價。
換言之，若以此作為衡量項目是否貼市價的基準，可見項目首批僅約42%單位折實呎價較二手價有折讓，反映發展商即使出售較難去貨的大單位，亦並無如市場預期一樣大幅劈價，以「重量不重價」心態賣樓，推盤信心轉強。
主打3房 樓價低於1000萬
另外，項目目標客群以換樓客為主，故發展商在定價上亦要照顧換樓客的需要。現時樓價1,000萬元或以上的物業只能承造最多5成按揭貸款，對資金相對較少的換樓客而言負擔較重。
環宇海灣雖主打3房單位，但首批折實後售逾1,000萬元的單位僅37個，主要集中在1座F室單位，佔首批僅約1成，反映發展商希望能藉推出更多能承造較高按揭成數的單位，吸納更多換樓客源。
撰文:郭伊妮