2014-05-22
明報
【明報專訊】樓市走向是否有領先指標，讓大家可更早作參考和部署？皇家特許測量師學會（The Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS）資深經濟學家吳俊毅表示，該會制訂有關香港商廈市况的RICS租戶情緒指數（RICS Occupier Sentiment Index，簡稱OSI），以及投資情緒指數（RICS Investment Sentiment Index，簡稱ISI），均跌至負值，反映香港商廈租戶和投資者對前景悲觀。有關領先指標，可預示香港商廈租金和價格在未來3至6個月會下跌，更值得注意的是，商廈市場往往較住宅樓市走前，意味香港未來住宅租金和樓價也不容樂觀。
港商廈領先指標轉差
吳俊毅指出，雖然該會製作亞洲區商廈的租戶及投資市場情緒指數時間較短，但根據該會在英國製作有關指數20多年經驗，這領先指標預測作用極佳，一般可反映3至6個月後實際市况，就算是英倫銀行也將之為收緊或放寬按揭的參考指標之一，而香港商廈租戶及投資市場情緒指數，今年首季分別跌至負淨值區，反映商廈市場不樂觀，而數值與日本、中國和新加坡三地作比較中最差的。
吳俊毅表示，香港商廈市場指標是透過問卷，向重要商業租戶和投資機構調查得出，其中OSI由租賃市場淨平均值的三大數據組成，包括租戶需求、租賃優惠及租金水平預期的加權平均讀數，而ISI則通過3項投資市場相關加權平均值淨讀數組成，包括投資查詢、資本價值預期及銀主盤供應。
商業物業市場反應較住宅快
他指出，兩大指數在去年初起急轉直下，主要有3個原因，其一是政府當時將住宅市場辣招稅項，延伸到商廈物業；二是不論租戶或投資者，都認為香港商廈的租金和價格都已太過高，需要作出調整；三是去年下半年起，大家都開始相信，包括美國和英國的已發展國家利率將易升難跌，不利經濟和商業投資。
他指出，「商用物業市場參與者一般較住宅市場參與者更快作出反應。如做生意看淡經濟前景，便會放慢擴張租用或買入寫字樓自用或投資，而當經濟真的轉差後，商業機構便會減少聘用員工，而加薪也會逆轉，最後影響住宅承租能力和價格升跌。」因此，吳指若反映香港商廈市場領先指標轉差，住宅市場遲早也會追隨。
根據RICS制訂香港兩大商廈情緒指數，同於2011年初已見頂，其後香港商廈租金和價格相應受壓，再過一年多，香港住宅租金和樓價也在去年中見頂。
「減辣」難逆轉樓市氣氛
吳續稱，他本人對香港住宅樓市的未來表現也相對悲觀，其一是香港的經濟增長趨於緩慢，其二是人口出生率下降和趨於老化，猶幸是香港經濟較開放，只要容許內地輸入人口，可紓緩後者對香港樓市和經濟的不利影響。
對於政府近期放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓退稅期，會否對香港樓價有重大利好作用？「我看不會，香港住宅樓價就算未出現也接近拐點，市場情緒已變，當大部分市場參與者開始看淡，一些稅項變更，不容易將已逆轉的市場趨勢改變。」