2014-05-22
經濟日報
市建局觀塘市中心項目後，港鐵（00066）馬鐵大圍站部署接力重推，涉2,900伙，投資額逾200億元。業界憂發展商胃納不足，料補地價跌逾30%至85億才有承接。
消息人士稱，港鐵在上月批出將軍澳日出康城4期用地後，現就馬鐵大圍站上蓋用地，跟地政總署重新商討補地價金額，以冀可於今年第4季重新招標，以便西鐵元朗站用地可在餘下最後一個季度招標，兩項鐵路項目共涉及約4,776伙，佔港府全年1.88萬伙供應目標的25%。
涉2900伙 多觀塘重建項目71%
其中以馬鐵大圍站上蓋用地可建單位最多，涉及2,900伙，比市建局日前招標的觀塘市中心重建項目涉1,700伙還多近71%，撇除單車泊位及其他政府設施，項目總商住樓面面積達270萬平方呎。
資料顯示，地政總署在2012年5月批出大圍站補地價達127億元，創單一港鐵項目補地價金額新高，每平方呎商住樓面補地價約4,699元，項目總投資額達290億元，當時只有長實（00001）、恒地（00012）及新地（00016）等三大發展商有能力投標參與，地皮最終流標收場。
第一太平戴維斯董事總經理陳超國指，因政府增設買家印花稅及雙倍印花稅，故現時本港樓市觀望氣氛，比地皮流標時濃，加上建築費上升，但樓價則不斷回落，相信發展商投標出價會更保守。
料售1萬元呎 與近期成交相若
陳超國指，本年度還有多幅傳統豪宅用地可供認購，故對發展商構成一定財務壓力。他續稱，參考近期批出新界地價走勢，料大圍站補地價有逾30%下調空間，即由去年127億元跌至85億元，每平方呎補地價僅約3,145元，甚至可能少於3,000元，否則地皮流標風險較高。
若以每平方呎建築成本4,000元計，計及10%「發水」，項目每平方呎發展成本約6,662元。假設實用率為80%，在未計及與港鐵利潤分紅因素，項目將來平均開售呎價達1萬元，才賺20%利潤，跟地皮旁邊新落成名城，近期成交呎價相若。
但發展局局長陳茂波曾稱，地政總署會根據專業守則估價，以現時市況制定底價，強調政府沒有高地價政策，但因土地屬公眾資產，故不會賤賣。
郭炳江親視察觀塘 有意入標
對於市建局觀塘市中心重建項目，新地聯席主席郭炳江昨表示有意入標，並透露對觀塘商場項目特別感興趣。他認為觀塘區「幾好㗎」，並約於1個月前親自到觀塘區視察，他認為觀塘區發展潛力高，直言「不過好多人爭」。另郭炳江亦有意入標荃灣楊屋道及馬鞍山恆光街兩幅限量地。
撰文:古廣榮